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对当前上海住房供应结构的分析  2003-5-15 中宏数据库  ??上海住房市场交易量和平均交易价格双双创出新高。据上海市房地产交易中心的统计数据，2002年住房交易面积在4500万平方米左右，二级市场住房平均销售价格达到4800元／平方米。住房问题不仅仅是市场问题，更多的时候，住房是一个社会问题。正如联合国人居组织提出的口号：“人人拥有适当的住房”，应当成为每一个政府所不懈追求的目标。 　　 　　一、住房供应结构分类及其分析 　　 　　2002年度住房供应的价格结构数据表明： 　　3000元以下预售面积3860185平方米，同比增长-3.4％，比重14.4％； 　　3000-5000元预售面方米，同比增长42.2％，比重51.9％； 　　5000-7000元预售面积5958645平方米，同比增长97.9％，比重22.2％； 　　7000元以上预售面积3104725平方米，同比增长131.0％，比重11.6％。 　　 　　孤立静止地看，上述数据并无不妥。因为，就交易的面积而言，上述供应结构同时也就是一种需求结构，获得了市场的承认。但联系人们收入情况对比来看、动态地看，目前的供应结构中，中低价格的住房比例太低，中高、高价格的比例太高。 　　 　　1)与家庭收入结构相比，住房供应结构的低端份额太小。据上海统计年鉴数据整理，并以户均人口3人计算，2002年度家庭可支配收入结构与房价结构比较： 　　家庭可支配收入(年)的结构?住房单价分档?收入结构?家庭购买住房 　　30000元以下 　　 　　 　　 　　 　　39.2％ 　　 　　16.25％ 　　3000元以下 　　30000-60000元 　　 　　 　　 　　?53.4％ 　　 　　55.65％ 　　3000-5000元 　　60000-75000元 　　 　　 　　 　　??3.8％ 　　 　　20.85％ 　　5000-7000元 　　75000元以上 　　 　　 　　 　　 　　?3.6％ 　　 　　?7.24％ 　　7000元以上 　　 　　假定理想状态下，家庭可支配收入的多寡与所购住房的价格高低一一对应：可支配收入在30000元以下的家庭中，只有不到一半的家庭购买了与其年可支配收入相适应的住房(3000元／平方米以下)，还有将近100万户家庭(以上海1300万户籍人口，户均3人计算，则为1300／3*[39.2-16.25]％=99.45万户)或没有能力购房，或被迫购买3000甚至5000元／平方米以上的住房。 　　 　　可支配收入在30000-60000元的家庭中，收入结构比与购房价格档次比相当。考虑到该档次住房有部分被30000元以下的家庭所购买，大约有同样数量的家庭“被迫”购买5000-7000元甚至7000元／平方米以上的住房。 　　 　　可支配收入在60000-75000和75000元以上的家庭支付能力较强，他们或者购买了相应档次的住房，或者向低端市场转移，从而也就意味着挤占了低收入家庭的购房。 　　 　　2)从各档次住房供应的同比增幅看，价格越高的住房，增加幅度越大。这违背了价格档次越高，市场容量越小的规律，提示出市场存在着较浓厚的投机氛围。 　　 　　住房供应的面积结构： 　　70平方米以下预售面积571313平方米，同比增长54.5％，比重2.2％； 　　70-100平方米预售面积4266280平方米，同比增长21.1％，比重16.3％； 　　100-150平方米预售面方米，同比增长42.0％，比重53.9％； 　　150平方米以上预售面积7258015平方米，同比增长70.6％，比重27.7％。 　　 　　与价格结构相比，面积结构更加偏离了家庭的收入结构。100-150平方米的房型占53.9％以上，150平方米以上占27.7％，两者合计在80％以上。另一方面，54.5％的增长速度又提示出，市场对70平方米以下的住房仍有殷切需求，目前2.2％的比例与其应有地位并不相符。同时也显示，在供不应求的情况下，供应结构决定需求结构，因为各种面积的房型都很畅销。 　　 　　住房供应的购买对象结构： 　　 　　上海市3000元以下面积3305855平方米，比例16.25％；3000-5000元面方米，比例55.65％；5000-7000元面积4242274平方米，比例20.85％；7000元以上面积1473363平方米，比例7.25％。 　　 　　境外3000元以下面积25127平方米，比例1.68％；3000-5000元面积315404平方米，比例21