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基于经济利润理论对房屋征收补偿的思考 　　【摘 要】 文章以浙江舟山新区集体土地房屋征收补偿为实例，分析了目前拆迁方案中货币补偿和产权调换两者补偿方式，提出集体土地房屋征收拆迁方案应以经济利润为基础，考虑土地机会成本，以达到拆迁方案中货币补偿和产权调换的均衡，真正让群众受益。 　　【关键词】 经济利润理论； 机会成本； 征收补偿 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0023-02 　　2011年6月国务院批准建立“舟山群岛新区”。2013年1月批准《浙江舟山群岛新区发展规划》，为舟山群岛新区发展指明了方向。舟山市政府新一届领导提出了“三年三千亿”的投资目标，为舟山发展确定了新目标。在此背景下舟山群岛新区建设如火如荼，2012年6月启动新城街道惠民桥地块浙江大学海洋学院建设，2013年4月舟山快速公交一号线建设等，一批大项目纷纷上马。发展必然伴随拆迁。拆迁的成功关键在于征收补偿方案的合理性。一个良好的征收补偿方案要综合考虑群众接受程度、政府承受能力、建设工期要求、以往补偿政策衔接等多方面因素。本文将从经济利润角度，分析拆迁方案中个人将如何进行选择，政府如何进行平衡，如何建立一种共赢的补偿制度，走出双方的“囚徒困境”。 　　一、集体土地房屋征收补偿政策现状 　　房屋征收补偿方案中对集体土地上的私人住宅有实行产权调换、货币补偿两种方式。货币补偿是指被征收的货币补偿金额按房管部门登记确权面积，由具有法定资格的房地产评估机构参照类似商品住宅市场价格结合建筑结构、成新等因素评估确定，并按评估价格给予一定奖励。选择货币补偿的被征收人自行解决居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。产权调换是指被征收人住宅房屋征收后，由政府统一安置在统一规划安置地块。安置房按照不小于原房面积的原则，就近安置户型并允许高套一档，且考虑分户、审批面积等因素。在补偿费用计算上，货币补偿费包括货币评估费、货币化奖励、房屋附属物补偿费（装修费）、签约奖、腾空搬迁奖、临时安置补助费、电话网络移机等；产权调换包括原房评估费、房屋附属物补偿费（装修费）、新旧房屋差额、签约奖、腾空搬迁奖、临时安置补助费、电话网络移机等。 　　二、新城集体土地房屋征收补偿的现状及分析 　　以2012年6月新城A校区地块为例。A校区地块拆迁面积44 428平方米，涉及个人拆迁户数398户。出台的拆迁方案中，对选择货币补偿按评估价格再奖励20%；产权调换安置房安置在拆迁同区域的牛头山地块，土地属性为国有土地用地。经过几个月的工作，顺利完成拆迁工作。据统计，其中选择产权调换384户，拆迁面积42 545平方米，支付原房补偿等费用4 947万元（每平方米1 160元），安置套数650套，安置面积48 900平方米。选择货币补偿14户，拆迁面积1 883平方米，支付货币安置款2 353万元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人选择了产权调换，3.5%的人选择货币补偿。笔者调查了近三年新城所有地块拆迁补偿，发现三年来，选择货币安置的被征收人只有不到10%，选择产权调换的占90%强。成功进行了拆迁，说明方案大家是认可的。单一的选择说明两个补偿方式是有偏颇的。拆迁方案是经过多人，无数次讨论后制定的，为什么还存在单一选择？绝大多数的个人为什么选择产权调换？笔者从个人（拆迁户）、政府两个角度来分析。 　　（一）个人（拆迁户）的选择 　　所有社会现象均源于个体的行为和互动，在这些活动中，人们基于他们期望的额外收益和成本进行选择。一切都取决于人们把什么东西看作收益和成本进行选择，以及他们以怎样的相对价值衡量这些收益与成本。机会成本用来强调一项行为的成本是人们赋予次优机会的价值，人们在选择这一行为时，以次优机会为代价。从个人角度选择是要取得个人利益最大化，选择产权调换，是以货币安置为成本的。上例A校区地块，96.5%的人选择产权调换，说明货币安置远不是次优选择。由于舟山的特殊政策，新城地块从2006年开始产权调换，土地性质属国有出让土地，拆迁户在两种补偿方式中可以任意转换，而不受政策限制（国家对土地性质属集体土地的房屋转让有严格的限制）。群众可以选择产权调换后，再出售房屋获得收益而不受限。政府在制定方案时应该考虑产权调换出售后净收益与货币安置净收益相等。而货币补偿按每平米1.2万元，补偿没有达到这一点。2012年市场价1.4万元左右。所以大多数人选择了产权调换。而政府是怎样考虑的，难道没有想到这一点吗？ 　　（二）政府的选择 　　按上例A校区，产权调换成本每平米5 160元。其中：（1）支付费用4 947万元，平均每平米原房费用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地价格按实际支付成本375元）。货