沈陽房地产市场分析.docVIP

1 房地产投资环境分析 4 1.1 宏观经济发展状况 4 1.2 宏观政策对房地产业的影响 5 2 沈阳市房地产市场概况 6 2.1 房地产市场发展历程 6 2.2 房地产市场概况 6 2.3 消费群体构成及演变分析 7 2.4 房地产行业竞争格局 8 2.5 未来房地产市场发展趋势 8 3 项目周边区域概况及项目竞争分析 11 3.1 周边市场概况及变化 11 3.2 未来五年预测 12 3.3 项目周边配套设施 12 3.4 项目周边竞争分析 13 3.5 竞争分析预测 16 4. 地块分析 17 4.1 地块指标 17 4.2 交通状况 17 4.3 周边配套 17 4.4 景观资源 17 5．项目价值评估 18 5.1 产品分析 18 5.2 项目现值测算 20 5.3 项目未来价值测算 21 6．项目价值评估结论 23 6.1 SWOT分析 23 6.2 整体市场趋势 23 6.3 竞争情况 23 6.4 项目价值 24 6.5 前景预测 24  图 表 目 录 图1-1：沈阳区位图 4 图2-1：沈阳房地产市场发展历程 6 图2-2：沈阳住宅供求比 7 图2-3：沈阳住宅销售价格 7 图2-4：沈阳房地产开发企业构成 8 图2-5：沈阳城市规划 8 图2-6：沈阳交通建设 9 图3-1：项目周边区域 11 图3-2：未来五年房地产市场发展趋势（单位：元/平方米） 12 图3-4：项目周边竞争楼盘 13 图3-5：竞争楼盘对比分析图 15 图5-1：北国之春项目总体规划效果图 18 图5-2：北国之春项目实景 18 图5-3：北国之春户型图 19 表1-1：沈阳宏观经济运行情况 4 表1-2：沈阳主要房地产相关政策回顾 5 表2-1：沈阳房地产开发投资额 6 表2-2：沈阳住宅市场需求量预测 10 表3-1：各指标含义解释 14 表3-2：各指标分值说明 14 表3-3：评分结果表 14 表5-1：北国之春项目预售一览表 20 表5-2：北国之春历史成交价格对比表 22 表6-1：SWOT矩阵 23 房地产投资环境分析 宏观经济发展状况 中国重要工业基地，东北中心城市 图1-1：沈阳区位图 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。在《2005年城市竞争力蓝皮书》沈阳名列第23位沈阳在人才竞争力、基础设施竞争力、综合区位竞争力三方面都进入了前十名。1400.0 1603.4 1900.7 2240.0 GDP增长率（%） 13.1 14.2 15.5 16.0 数据来源：沈阳市统计局 2002年以来，沈阳市经济持续快速增长。2002-2005年国内生产总值平均增长率达14.7%，增长速度明显快于全国经济的发展速度。2005年沈阳人均GDP达3800美元，按照国际经验，人均GDP到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期城乡居民收入水平提高。城市居民人均可支配收入达到10098元，2005年关于房地产方面的层出不穷，“国八条”、“央行加息”等宏观政策发布。沈阳受到?沈阳 ?沈阳市将对地产市场加大监管力度，取得土地开发权的房地产开发商，如果一年内不开工的，要交纳相当于土地出让金20的土地闲置金。如果两年内进行开发利用，将被依法收回。 2005年8月14日，九条房产新政正式出台。该政策内容包括土地分块出让、配套费分期付款、分割发证、分批次预售、审办联动、强化拆迁、配套先行、活跃房地产市场、金融部门加大支持等从土地分割出让到融资支持一系列内容。九条政策的出台将推动沈阳市房地产市场向更为健康、良性的方向发展。并且，将减少开发商投资成本，缓解项目前期资金投入的压力，增强了开发商的市场信心。 表1-2：沈阳主要房地产相关政策回顾 政策名称 发布日期 发布机构 政策内容 调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率 2005/3/16 中国人民银行 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 《关于做好稳定住房价格工作的意见》 2005/5/11 国务院 6月1日起，购房不足2年转手交易全额征收营业税 沈阳房地产新政（沈九条） 2005/8 沈阳市政府 土地分块、分期付费、分割发证、分次预售、、强化拆迁、配套先行、活跃市场、金融支持振兴东北地区等老工业基地重大战略和建设辽宁中部城市群（沈阳经济区）重要举措的深入实施，城市的辐射力和综合服务功能显著增强 沈阳市房地产市场概况 房地产市场发展历程 纵观沈阳房地产市场，大致经历三个阶段发展历程，市场启动期、平稳发展期和高速发展期。 图2-1：沈阳房地产市场发展历程 数据来源：中原（中国）地产研究中心