望城万事达项目可行性分析研究报告..docVIP

谨呈：望城区万事达置业有限开发公司 [ CSXC-2011-7] 万事达商业广场 可 行 性 研 究 报 告 长沙先驰投资顾问有限公司 2011年7月14日 目录 第一部分 项目分析 一、 宗地区位 二、 宗地现状 三、 宗地市政配套 四、 宗地交通分析 五、 宗地价值分析 六、 综述 第二部分 市场环境及开发背景 一、 望城当前宏观经济现状及发展 二、 望城房地产市场发展状况分析 三、 望城城市定位及发展规划 四、 项目发展背景 第三部分 项目定位 一、项目定位思路 二、物业发展方向 三、项目定位功能 四、目标客户定位 五、项目形象定位 第四部分 规划设计初步分析 一、 规划初步规划建议 二、 物业类型配比建议 三、 物业发展建议 四、 建筑节能及新材料的使用 第五部分 成本及投资收益分析 第六部分 项目不确定性分析 第七部分 风险分析及结论 第一部分 项目分析 一、 本项目宗地位置 　　1、项目位于望城区郭亮北路，隶属望城老城区，东起规划路——电信路， 西至郭亮北路，北靠工农东路。 　　2、郭亮路与工农东路的交汇点，人车流量较为频繁，旁边居民区多，拥有非常大的商业发掘潜力。 　　3、郭亮路贯穿雷锋东路、旺旺中路，形成望城市区两横一纵主要交通要道，距离长沙市中心约30分钟，距离黄花机场约40分钟。 二、 宗地现状 　　1、地块形状 * 地块呈长方形，南北长，东西短，地块与郭亮北路存在一定地势落差，对项目的形态建筑要求较高； * 地块位于郭亮北路与工农路交汇处东南角，人车流量较为频繁，旁边居民区多，拥有非常大的商业发掘潜力； * 地块三面临街，商业价值较高。 　　2、地块现状 　　地块目前仍未进行拆迁，目前尚维持原样，地块内尚有民房、商铺等，但都与拆迁户签订了补偿协议。地块与郭亮北路存一定的地势落差。　　 三、 宗地市政配套 1、 医疗设施 医疗配套基本齐全 名称 地理位置 档次 距本项目步行距离 望城人民医院 郭亮北路 — 15分钟 高塘岭镇医院 工农东路 — 10分钟 工农大药店 郭亮北路 — 1分钟 2、 商业设施 项目周边商业设施较少，主要业态由社区式超市、专业市场组成。 名称 地理位置 档次/经营项目 距本项目步行距离 红旺大市场 郭亮北路 低档/服装百货 3分钟 惠佳超市 郭亮北路 生活超市 1分钟 3、 金融设施 项目周边金融机构集中在郭亮北路上，如建行、农行等。 名称 地理位置 档次 距本项目步行距离 农村合作银行 郭亮北路 储蓄所 10分钟 中国建设银行 郭亮北路 营业厅 5分钟 农业银行 郭亮北路 营业厅 8分钟 4、 教育设施 　　地块附近有一定的教育配套设施，但缺少知名的院校。 名称 地理位置 档次 高塘岭镇中心小学 高塘岭路 小学 湖南黄埔外语专修学院 工农路 大专 5、 交通设施 望城公交车主要运行在郭亮路上，项目紧邻郭亮路，临近的公交线路有903、 918。 车次 始班车时间 末班车时间 建设情况 主要途径站点 903 6:00 21:30 已运行 高叶塘、溁湾镇、岳麓区政府、星城大道口、郭亮中路、上西塘街、望城汽车站 918 6:00 22:00 已运行 汽车西站、雷锋大道口 、长沙医学院、旺旺路口、望城县政府 、上西塘街、 高塘岭西街 、 望城汽车站 四、 宗地交通分析 □ 郭亮北路：望城主要的南北向主干道，也是项目与外界联系的最重要 的一条主要道路。与雷锋东路、旺旺西路连通，进入长沙市区； □ 工农路：与望城主要的交通主干道雷锋大道相连，并可经雷锋大道直上 绕城高速。 五、 宗地价值分析 1、 地块优势 □ 长沙“两型社会”“大河西先导区”建设主战场地位； □ 便利的交通能有效的吸附客源，有效的阻挡客源流向其他区域进行截源，带动片区的整体营运运作； □ 项目位于望城北城改造区，属于第一个改造项目，合理的市场定位极有可能成为北城区经济中心，带动北城区经济发展，扩大人口就业面； 2、 地块劣势 　 □ 北城商业的衰退，不能营造出良好的商业及生活氛围，项目的市场价值需重新进行挖掘及引导； □ 周边业态混乱，建筑物陈旧，造成物业档次不高，无统一管理与运营，目前租金水平较低，有待市场培育和商业价值的挖掘。 □ 地块面积较小，容积率高，规划难有效开展 □ 周边自然景观稀缺。地块落差较大，与现有街铺有3米落差。 3、 项目机会 　 □ 望城是唯一全境融城的县级单位，发展潜力巨大。 □ 融城的推进对于城市主干路网与配套建设的投入加大。 □ 望城区内城市综合体项目极少，项目建成后能有效的带动北城城市化进程建