我国当前住区规划设计与开发建设.doc

我国当前住区规划设计与开发建设 一、 我国住宅建设及规划设计的历史回顾 　　纵观中国历史，中国有一个完美的封建社会制度，住宅建设比较规矩，从兵马俑和湖南出土的秦代兵器文物发现，中国在封建社会时已经讲究标准化、系列化。但是在中国进入半封建半殖民地时代，即1840以后，中国整个的科技、社会、生产力水平的曲线是向下的，而西方以理论基础为先导的科技发展是向上的，这两个交点就是文艺复兴。西方的文明进入中国，陆续开放口岸和租借地，如上海、武汉、天津。中国开始出现房地产开发，这也是中国历史上三次城市建设的大跃进之一，标志着中国真正的城市建设发展的开始。另外两次大跃进分别是90年代初房地产开始登上经济舞台和90年代末期住房商品化，货币分房进入中国企事业单位，从而出现大量的城市住宅建设。 1、 萌芽时期（1840-1949） 在1840年前，我国城市住宅建设以四合院等建筑形式的自给自足为特点的建设形式。 《上海土地章程》亦称《上海地皮章程》订立 进入20世纪，外资大举进入中国租界城市 1931年华资房地产公司约20家 1949年初，上海私营房地产公司已有49家，天津20家。 * 特点： 1）浓厚的半封建半殖民地性质：外国资本、官僚资本等控制中国房地产及住宅市场。 2）发展的不平衡性和脆弱性：主要集中在沿海城市，上海等 3）投机性和掠夺性 2、 休眠时期（1949－1980） 　　1949年以后我国并没有完全学习苏联，没有完全实行国有化进程，在我国实行的是集体所有制和国有制两种土地所有制度。我国在农村实行集体所有制的土地形式，在城市保留了民族资产阶级和房产私有制。到了1956年以后，通过各种办法，比如公私合营，文化大革命一些前凑的政治运动，最后都使房产私有制国有化了，开始形成国家投资建设的单一的城市建设和住区建设模式。三十年来上制约了我国整个的城市建设包括住区产业的发展，该期间的特点有如下几方面： 1） 1956年后社会主义改造，房地产作为行业消失。将城市中的官僚、国外帝国主义资本没收，形成国家公有住房的基础，对民族资本进行收买。 2） 苏联援建工业项目进行的工人新村建设。如北京百万庄等，围合式住宅小区形式 3） 旧城棚户区改造，部分城市中严重的危房、破房等贫民窟地区改造，如龙须沟改造。 4） 60年代极左思想的指导，修建的简易的非成套住宅建筑。“先生产，后生活”，“干打垒”等。合用厨房、卫生间，建筑水平低下。 5） 70年代，部分大城市建设的高层住宅建筑“洋跃进”，如前三门大街。知识青年上山下乡等逆城市化政策，把住房需求完全推到农村，但是农村的住房完全是自给自足，不需要国家负担，因此减缓了住宅需求矛盾，给八十年代的住房紧张雪上加霜。 6） 形成了我国国家统一投资建设的单一的住宅建设体系。按级分配的“福利住房制度”，由于投资少，住宅建设少，严重地影响了我国住房水平的提高，并且倒退。 3、 探索时期（1980－1990年） 　　打倒四人帮以后，我国一直进行了10年的住房建设及分配体制改革的探索，在理论界作了很多的尝试，但是发展十分困难。住房分配和住房建设是紧密结合的，它们又和整个国家国民收入的再分配相结合。由于我国一直实行低工资高福利的政策，如果改革力度太大，会引起社会动荡，引起经济链条发生很大问题。因此这10年理论探讨比较多，实际迈得步子比较少。在这个时期出现的一些变化和发展，只是表面性的，并没有发生实质性的变化。整个建造体系、需求体系、供给体系都没有发生实质性的变化的前提下，住宅小区和住宅设计是不可能有根本性的变化的。 1） 深圳等特区开始出现房地产开发项目 2） 解决城市住宅短缺问题，集中投资，统一开发成片住宅区，如北京劲松、方庄等。 3） 住宅建筑单一化，“火柴盒”，“行列式” 4） 住宅分配的福利制，集团企业自建住宅。严格控制住宅建筑标准和面积指标（不能超过56平米）。北京住宅调查呈现的严重不均：在北京80年代末，北京第一次人口大普查，结果令人吃惊。北京市住房困难户占四分之一，住房富裕户也占四分之一（标准按56平米），北京住房特困户又占困难户的四分之一，两极分化非常明显，不公平带来的问题完全被凸显出来。 5） 开始探索我国住房改革道路。 6） 全国范围内进行住宅规划设计试点小区工作以及示范小区建设，提高住宅区规划设计水平。 7） 形成我国居住区规划的方法体系：居住区――居住小区――组团 　　当时的居住区是和我国街道办事处和居委会的行政管理体系结合在一起的。 8） 住宅区建设违背客观规律，没有市场化，小区服务配套不足，生活不方便，小区环境投资少，规划设计不是“以人为核心”。 9） 开始旧城改造的探索，但问题很多。 4、 发展时期（1990—1998年） 1） 房地产在我国开始起步，在南方沿海城市开始进入住宅开发