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第七章 成本法 THE COST APPROACH 第一节 成本法概述 一.含义 成本法是从待估房地产在估价时点的重新购建价格中扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二.理论依据 ----生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。 三.适用的对象 适用对象： 新开发房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产 无收益、无交易的房地产：行政办公楼、教学用房地产、宗教用房地产等 特殊目的的房地产，如房地产保险、拆迁补偿等 特殊建造的房地产，特殊厂房、隧道、桥梁等 四.成本法估价步骤 （1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； （2）估算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）求出积算价格。 五、对成本法的基本认识 1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正常花费。 成本法估价采用的是客观成本。 2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。 3.结合市场供求分析确定评估价格。供大于求时，价格向下调整，反之，相反。 第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本 1．通过市场购置取得的 建设用地使用权购买价格 买方应缴纳的税费 2．通过征收集体土地取得 征地补偿安置费 相关税费 出让金等费用 ?3．通过征收国有土地上房屋取得 房屋拆迁补偿安置费用 相关费用 出让金等费用 二、开发成本 ? 1．勘察设计和前期工程费； ? 2．建筑安装工程费； ? 3．基础设施建设费； ? 4．公共配套设施建设费； ? 5．其他工程费。 ? 三、管理费用 ? 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘 以一定比率来估算。  四、销售费用 在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。、 五、投资利息 1.应计息的项目。土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。 2.计息期的长短。起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点。土地取得成本一般假设在取得土地时一次性付清，如未特别说明，则假设土地开发投资、管理费用呈均匀分布，可简化为在计息周期中点一次性投入。 3.计息方式。单利、复利。 4.计息周期。通常为年。 5.利率：名义利率和实际利率。 年利率为6%，存款额为1000元，期限为1年，如按一年计息？按半年计息？按季计息？按月计息？ 例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，年利率8%。求利息。 例：总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资65%，第二年35%，在各年内均匀投入，利率8%。求投资利息。 六、销售税费 ? 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费。?在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。 七、开发利润 ? 开发利润应掌握下列几点： ? 1．开发利润是所得税前的。 ? 2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 ? 3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种： 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 第三节 成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式 ? 房地产价格=重新购建价格－折旧  二、适用于新开发的房地产的基本公式 （一）适用于新开发的房地的基本公式 新建房地产价格=土地取得费+开发成本＋管理费用+投资利息+销售费用＋销售税费+开发利润 （二）适用于新开发的建筑物的基本公式 新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用+投资利息+销售费用＋销售税费+开发利润 例：某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2，现时土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物建安成本1800元/m2，管理费用为建安成本的3%。开发周期2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入，建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，