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主要内容 规划局：建筑方案审批，取得《方案审查意见通知书》、“建筑方案总平面图”。 建委：建筑工程施工许可证 房地产开发项目论证 宏观层面分析 1、房地产的相关政策 1.1 货币政策 1.2 税收政策 1.3 土地政策 1.4 其他政策 1.1 货币政策 1、贷款条件：121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 359号文《关于加强商业性房地产信贷 管理的通知》 2、利率政策：金融机构利率变化、房贷利率变化 3、汇率政策 4、存款准备金政策 1.2 税收政策 1、《关于城镇房屋拆迁税收通知》 2、《关于做好稳定住房价格工作的意见》 3、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》 4、《关于加强房地产税收管理的通知》 5、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（31号令） 6、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 7、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 1.3 土地政策 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《闲置土地处置办法》 3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 4、《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》 5、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 1.4 其他政策 1、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2、“国八条”： 2005年4月《关于做好稳定住房价格工作的意见 》 3、“国六条” ： 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 4、《成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》 5、《成都市城市公共住房制度实施方案（试行）》 宏观层面分析 2、地区经济发展及政策 宏观层面分析 宏观层面分析——结果 中观层面分析 1、规划 利好规划为新都区房地产业带来良好机遇 新都区的城市发展规划具有很强的系统性，其城市定位、城市布局、产业布局以及交通规划等都对新都区的发展有着利好的影响。 新都区“一主两翼、南扩北控”示意图 新都区交通规划 交通规划是大丰板块土地运营的优势因素 按照规划，地铁一号线将到达新都区大丰街办，这一规划将对大丰板有较大的影响，让大丰板块与中心城区更好地实现无缝连接。在土地运营中，应充分考虑此因素，深入分析地铁因素对土地的影响。 新都区其他规划 大型项目有助于带动周边土地的进一步运营 在未来的几年内，新都区规划的多个大型项目将对周边区域产生较大的辐射影响。如保利集团的“保利公园198”项目，将有利于三河板块提升其区域环境，带动周边区域的房产开发，从而影响此板块土地的运营情况。 规划——内容 三、中观层面分析 2、区域房地产市场现状 2、区域房地产市场现状 2、区域房地产市场现状 区域房地产市场现状 三、中观层面分析 房地产开发项目论证的思路 四、微观层面分析 四、微观层面分析 房地产开发项目论证的思路 投资估算与评价-费用和收入 投资估算与评价-相关部分 投资估算与评价-注意事项 房地产开发项目论证的思路 1.政策方面： 由于政府政策调整，使项目原定目标难以实现所造成的损失，如税收、金融、环保、产业政策等的调整变化，税率、利率、汇率、通货膨胀率的变化都会对项目经济效益带来影响。 2.市场分析市场方面： 由于市场需求的变化、竞争对手的竞争策略调整，项目产品销路不畅，产品价格低迷等，以至产量和销售收入达不到预期的目标，给项目预期收益带来的损失。 3.资源方面： 资源开发与利用的项目，由于矿产资源的储量、品位、可采储量、开拓工程量及采选方式等与原预测结果发生较大偏离，导致项目开采成本增高，产量降低或经济寿命期缩短，造成巨大的经济损失。在水资源短缺地区的投资建设项目，可能受水资源勘察不明、气候不正常等因素的影响。对于农业灌溉项目还可能有水资源分配问题等。 4.技术方面： 项目采用的技术，特别是引进技术的先进性、可靠性、适用性和经济性与原方案发生重大变化，导致项目不能按期进入正常生产状态，或生产能力利用率降低，达不到设计要求，或生产成本提高，产品质量达不到预期要求等。 5.工程方面： 因工程地质和水文地质条件出乎预料的变化，工程设计发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长所造成的损失；由于前期准备工作不足，导致项目实施阶段建设方案的变化；工程设计方案不合理，可能带来项目的生产经营带来影响等，造成经济损失等。 6. 融资方面： 项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证；由于工程量预计不足、或设备材料价格上升导致投资增加；由于