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房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨 ⊙桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心 朱小兰 【摘要】较系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。 【关键词】房屋共有建筑面积 测算 分摊方法 商品房面积测算,是一项政策性和技术性强,精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。这三种方法均是合法的。 无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出讨论： 共有面积的处理原则 1、产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。 ①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为为有效的分割协议。已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，需由所有相关权利人达成分割协议。 ②分割协议应明确的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。且共有共用部位的约定不能用法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。 ③相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。否则，不视为有效的分割协议。 2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 （二）共有建筑面积按比例分摊的公式 δSi=K×Si K=∑δSi/∑Si 式中K——为共有建筑面积的分摊系数（取位至小数点后6位数）；Si——为各单元参加分摊的建筑面积，平方米； δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，平方米； ∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。 （三）共有建筑面积的分类 根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下几大类： 幢共有建筑面积：指为本栋各功能区服务的共有建筑面积。如为整栋服务的配电房、水泵房等。该面积在整栋范围内进行分摊; 功能区间共有建筑面积：指为本栋某两个或两个以上功能区服务的共有建筑面积。如同时为商场功能区及办公功能区服务的楼电梯间等。该面积在相关各功能区范围内进行分摊； 功能区共有建筑面积：指为本栋某一功能区（如住宅功能区办公功能区、商场功能区等）服务的共有建筑面积。如为商场功能区服务的专业电梯、楼梯、自动扶梯、大堂等。该面积在功能区范围内进行分摊； 层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走道等。该面积在本层范围内进行分摊； 其它共有建筑面积。 （四）共有面积的确认方法 依据房屋建设单位提供的经规划部门批准的建筑施工设计平面图进行确认，结合房屋建设单位出具的共有面积使用情况说明，若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。 共有建筑面积的计算范围 1共有建筑面积（可以分摊）包括： ①栋内作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算； ②套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 以下几种情况不计入共有建筑面积（不可以分摊）： ①作为人防工程的建筑面积； ②独立使用的地下室、半地下室、车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动非机动车集中停放的部位等； ③与本幢房屋不相连以及设在栋内为他栋或多栋服务的警卫室、管理用房、设备间等附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公共用房屋等； ④按规划批准建设的层高大于或等于2.20m的技术（结构）转换层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，其中扣除楼电梯间和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积。 共有建筑面积分摊的一般原则 1、分栋原则：房屋共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，为本栋服务的共有建筑面积可以分摊，为多栋服务的共有建筑面积就不可以分摊。因此在共有面积分摊计算前，首先应判断该建筑物是一栋还是多栋。 关于栋的划分有以下几类形式： ①独立建筑的房屋为一栋。 ②在地坪以上是多个结构独立存在且互不相通的建筑单体，即使地下室（半地下室）相连通，也应按多栋处理，即地面上按独立的楼房各分为一栋，地下室以独立使用的房屋单独计算。 ③仅以通廊相连的房屋，可各分为一栋。 ④底层（或多层）为一整体相互贯通，上面有一个或多个塔楼式的房屋作为一栋。