[房屋公摊计算探讨.docVIP

2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》规定了房屋登记簿记载的是房屋的权属和内容，由房屋登记机关管理，房地产权证书是房屋权属人持有的重要合法凭证。无论是房屋登记簿还是房地产权证书，其涉及的内容至关重要。近年来，随着我国法律的健全和购房人法律意识的增强，商品房投诉案件与日俱增，尤其反映在房屋建筑面积及其公摊面积的测量等问题上，成为诸多房地产司法诉讼中的焦点。房地产的测绘结果作为房屋建筑面积的合法依据记载于房屋登记簿，也是房地产权证书的缮证依据，由此可见，房地产测绘在房屋登记管理工作中处于相当重要的地位。那么，我们的测绘人员应如何对房屋进行科学合法的测绘？房屋登记机关又如何进行缮证颁给权属人一个正确反映房屋内容的房地产权证书？这些都是在从事房屋登记管理工作中存在的问题。本文笔者结合实际工作中出现的一些问题，对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。1. 楼梯的计算和分摊　　对住宅楼和商住楼内的楼梯间的建筑面积,一般的18墙和24墙的按开间和进深尺寸计算相应楼梯间的建筑面积。　　如开间是2.60m,进深是5.00m,墙体厚度是0.24m的楼梯间,它的建筑面积是:2.60×5.00=13.00m2　　而不应该是用楼梯间的净尺寸计算其建筑面积:2.48×4.88=12.1024m2　　住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象,即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分,该套房屋一般都在一层设有门洞,而楼梯间里则没有门洞, 那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通,则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。　　商住楼住宅部分的楼梯间同样是根据“谁使用谁分摊”法则进行分摊。此部分楼梯间作为住宅部分的功能区共有建筑面积仅参加住宅部分的共有建筑面积分摊。现在有些人认为若从整体构造考虑,这部分楼梯间应作为幢共有建筑面积由住宅部分和商业部分共同分摊。但商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时已经考虑了整幢楼的总体造价问题,所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。同理, 若是商业部分使用了楼梯间,那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。　　室外楼梯可以上层为下层的顶盖而计算全面积,无顶盖的计算一半面积。　　套内楼梯间包括自建房屋的室内楼梯间按自然层计算全面积。2. 外墙共有建筑面积　　套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半,是作为外墙共有建筑面积分摊的。规范中没有明确说明外墙共有建筑面积如何计算,如果我们把整个外墙的水平投影面积计算出来,取其一半作为外墙共有建筑面积,则相应与套内的另一半墙体的建筑面积将很难加以区分和计算,权界也不易确定。所以在实践中,我们以半边外墙的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,即以墙体外侧不与套内相连的半边墙体的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,而外墙内侧与套内相连的另一半墙体的水平投影面积则做为套内墙体面积的一部分。　　如某6层住宅楼,长16.24m,宽6.24m,一层是37墙,二至六层是24墙。那么二至六层的外墙共有建筑面积是一样的:(16.12+6.12)×2×0.12=5.3376(m2)　　对于一层的37墙, 轴线外侧是0.12m, 里侧是0.25m,这时仍应严格按照《房产测量规范》以半边墙体计算外墙共有建筑面积,即:[（16.24-0.185）+(6.24-0.185)]×2×0.185=8.1807(m2)　　有些地方对于37墙却有不同的处理方法,他们为了使一层和楼上各层相同户型的套内建筑面积保持一致,便用轴线外侧的墙体厚度即0.12m计算一层的外墙共有建筑面积,而套内墙体面积用0.25m计算, 这无疑与《房产测量规范》是矛盾的,又降低了一层套内的空间利用率,所以这种做法是不对的,对一层的业主也会造成一定的损失,应予以纠正。　　至于墙体外侧的抹灰层、瓷砖、镶贴块材等不应计入墙体厚度。《房产测量规范》第8.1.2条中“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积”。建筑物外墙勒脚以上结构的外围是指建筑物外墙勒脚以上结构主体层,不包括装饰层。为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调,国家规定建筑设计采用统一的模数制,其基础模数为100mm。施工中的微小误差若忽略不计,房屋测量时,各房间的开间进深尺寸一般均应是100mm的整数倍,那么外墙外围结构尺寸就比较容易掌握。由于《房产测量规范》附录B1.2.d) “内墙面装饰厚度计入使用面积”,若是装饰层计入墙体厚度,加上施工误差的存在,墙体厚度就非常不易准确掌握,很难进行实际操作。《房产测量规范》第8.2.3)条中“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等”为不计算建筑面积的范围