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09级资产评估本科房地产估价考试的要点提示 一、题型 单选题，15题，共计30分；判断题，10题，共计10分；计算题，4题，共计45分；论述题，1题，共计15分 二、单选题和判断题 来源于第一章~第三章的每一个知识要点，包括房地产的概念、房地产的影响因素、房地产的描述、房地产的理论、房地产的产权概念、房地产的评估原则、房地产评估程序、房地产评估有关的制度规定等等。每一张PPT中都有可能有考题。 第四章~第七章的每种方法的原理、要素确定的原则和需要注意的事项。 能够判断一些观点的对错，请注意细节，要从原理上去理解知识点，不要死记硬背，关键要树立正确的认识。 三、计算题，四种方法，典型例题如下： 注意：以下每道题都要独立完成，并且很清楚每一步的原理，因为考试题目不会是简单的更换数字，但是知识点或者题点已经包含在以下例题中。 1。市场法 为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表： 试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2） 2。市场法 有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.0—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.0时增加1％。该城市从2004年到2008年，每月地价指数上升1％，其他因素如下表所示： 3。收益法 某宗写字楼过去的市场价格为12000元/平米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平米，共有10000平米可出租。该类写字楼的净收益为市场租金的70％。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/平米，转让该写字楼的税费为市场价格的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％，请计算该写字楼目前的价格。 4。收益法 现拟评估上海市某大厦房地产于2005年10月31日的公开市场价值，该房地产权利人为上海某房地产有限公司，大厦2004年11月1日竣工投入使用，建筑面积为3875.68平方米，总高为24层，相应土地面积为5148平方米，权属性质为国有出让，土地使用期限为2000年11月1日至2050年10月31日止，土地用途为综合。估价对象处于商业中心，周围交通等商业服务设施齐全，由于有稳定的收益，采用收益法评估。经过调查得知该大厦的实际可出租建筑面积为3500平方米，实际出租率为78％。同类大厦的出租率为85％，月平均租金水平为19美元/月.平方米，2005年10月的美元外汇比率为1：8.274。其他必要费用包括管理费用一般为总收益的3％；保险费为建筑重置成本的千分之三，同类建筑物的单位造价为3800元/平方米建筑面积；维修费、保养费按房屋重置价格的2％计算，营业税和房产税按照年出租总收入的17.55％估算。如果已知1年期的贷款利率为5.31％，定为无风险收益率，而根据委托对象同类房地产行业的投资收益水平，风险收益率定为3％，则综合后房地产的还原利率为多少？，运用收益法得到该房地产的收益价值为多少？ 注意：本题中没有考虑附属设备的年折旧额，因为题目没有给予这样的信息。如果存在附属设备的重置成本，请思考：是否应该在年费用中包含附属设备的年折旧费？如何计算？ 5。成本法 1）总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8％，则投资利息为多少？ 2）总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资的65％，第二年投入35％，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率8％，各期均匀投入，则投资利息为多少？ 3）总投资为600万元，开发期为3年，在第一年年初投入总投资的50％，第二年年初投入30％，第三年年初投入剩余的20％，同期银行贷款年利率为8％，各期投