淮北2009房地产市场论述.ppt

淮北市房地产市场调研报告 小组成员：张康 陈玉亮 刘劼 胡浩文 王凡 市场分析 1.淮北市处于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市经济发展快，消费力提 升空间大，房地产正从缓慢发展阶段逐渐步入快速发展阶段； 2.城市发展东扩南进，带动城南、城东板块房地产的兴起，形成四大板块竞争 格局； 3.目前供略小于求，但2年后供应量大增，可能使供求关系逆转； 4.内向型市场； 5.刚性需求大量释放，推动市场繁荣； 6.产品品质有待进一步提升； 区位分析 区位优越 安徽省北部； 华东腹地； 四省交界； 总面积2741km2。 京沪高铁； 陇海铁路； 连霍高速； 京福高速； 航空港； 深水港； 观音机场。 交通便捷 境内 眦临 山东 江苏 河南 安徽 区划分析 行政区划 2008年户籍人口：全市215.8万； 非农业人口：全市93.2万； 常住人口：全市205万； 年末总户数：63.6万户。 人口迅速聚集 相山区 杜集区 烈山区 濉溪县 淮北 市辖三区一县 走入相山 三产发展优势明显 2008年： 第三产业增加值26.9亿元； 占全区GDP的67.76%； 是其他两区的4.34倍、3.84倍。 区域实力强，消费力高 地方财政收入1.36亿元； 投资达23.3亿元，有力拉动消费； 消费总额47.2亿元，居三区之首。 房地产市场分析 全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。 从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。 房地产开发投资额与全社会固定资产投资额关系图 需求分析 淮北的城市化进程和人口的扩张必将带来巨大的住宅消费需求； 预计淮北全市人口到2010年达到230万人，到2020年城镇化率提高到65％，人口达到266万人； 淮北发展前景——城市化率不断提高,城区面积和人口增加必将带来巨大的住宅需求 供给分析 2008年商品房施工面积353.48万平，竣工面积68.1万平，商品房销售面积76.66万平，目前供略小于求，但施工量大，2年后的供应量将激增； 供求同步上升，房地产市场处于发展期； 市场消费潜力逐步被激活； 由于淮北预售期房较早，施工进度较慢，加上近年来需求的爆发，使得从05年开始出现供小于求局面，但长期来看，施工量较大，后期供应量充足 城南板块 市场板块分析 竞争格局 淮北大盘少，中小规模楼盘较多。 城南板块是目前竞争最激烈的区域，区域内部已经形成联动，市民接受度逐渐提高。 老城区土地稀缺，配套成熟，是市民最认可的区域，但楼盘较少。 城东围绕桓谭公园开发项目增多，配套逐渐完善，认可度也有所提升。 淮北房地产产品品质从建筑用材、户型设计、景观规划、智能化等方面都得到全方位提升，但产品总体来讲品质还比较一般。 物业形态较丰富，受到容积率的限制，今后的产品多以小高层、高层为主。 价格分区明显，老城区房价一枝独秀，城南房价逐渐提升，城东板块略高于城西板块。 目前淮北市房地产市场仍然是内向型市场，即以本地消费为主，对外地消费者的吸纳有限。 淮北消费者对环境、教育资源、交通等方面比较看重，尤其学区房受追捧。 总价50万以上产品的主力客户为煤矿等行业的领导、私营业主、事业单位中层以上人员。 产品特征 客户特征 小结 城南板块 物业类型：类型较丰富，既有集中式商业，也有沿街商业； 房型面积：面积分隔较小，集中商业的主力面积在10-20平米，沿街商业面积在30-40平米； 业态：以购物、餐饮、休闲、娱乐为主； 产品分析 城南板块 销售分析 价格：价格根据商铺地段差异明显，一般带包租的项目售价在20000元/平米以上。沿街商铺售价在5500-11000元/平米； 销售方式：商铺一般包租5-10年，租金回报率在7-8%，目前中泰国际广场的商铺销售方案最受投资者认可，尤其回购方案的保障条款比较有吸引力。 客源：投资客为主，部分自用客，以淮北本地人为主力购房群体。 地址：上海北京东路433号物资大厦（山西路口）17楼 TEL +8621 FAX +8621/