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一、房地产基本概念 （一） 基本概念 房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。权益是指权利、利益和收益，包括法律属性和经济属性，它以房地产的自然属性为载体。 单从经济属性看，房地产是房产与地产的合称。在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在上述定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离，或者虽能分离但分离后会严重破坏房地产的功能、价值和完整性。不可分离部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、假山，也包括为提高建筑物的使用功能而安装在其上的水、暖、电、通风、消防、电梯等设备。 由此引出“不动产”概念，不动产是指不能移动或者移动后会使其价值、功能受到很大破坏的物体。包括房地产、以及水坝、机场、港口、地下工程等构筑物。因此，不动产是比房地产内涵更广的概念。 （二） 房产（物业，香港地区称呼）分类： （1） 按照建筑物的用途划分为 1． 居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。 2． 商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。 3． 工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4． 特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2） 按层数划分 ① 低层：1-3层，低于12米的平房，别墅 ② 多层：4-6层（6跃7）， 24米h12米 ③ 小高层：7-13层，高度超过24米 ④ 高层：14-24层 ⑤ 超高层：25层以上，或者大于100米 （3） 按住宅结构分 ① 砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 ② 框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 ③ 剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 ④ 框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 ⑤ 框筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。 （三） 房地产的属性 1． 自然属性 ① 固定性：属于不动产。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 ② 排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。 ③ 永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者　　　　　　　报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与　下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2． 经济属性 ①　准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 ②价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。 ③增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本投入进行获利和货币储存。 二、居住区的基本概念 1． 容积率：居住区内各类建筑的总建筑面积与总居住区占地面积的比值。 从业主角度看，容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，在售价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。 从开发商角度看，容积率直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，也就决定了项目开发的投资收益水平，在售价、销售率等其他条件相似的情况下，小区容积率越高，可销售面积越多，项目利润空间越大。但小区容积率受到规划局控制性规划设计的容积率最高限制。 但房地产市场到今天的发育程度和竞争激烈程度，以上关系都不是绝对的，而是相对的。一般情况下在南京 别墅区：0.3-0.8之间 普通多层+小高层混合社区：0.8-1.5