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ⅱ、均质地域法 利用土地市场交易资料估算基准地价：包括（a）测算区域的划分、（b）样点地价的计算 、（c）样点地价修正、（d）样点地价的同一性检验、（e）利用样点地价估算基准地价 a、测算区域的划分（如以土地级别区作 为测算区） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. b、样点地价的计算 （a）用土地使用权出让（转让）资料估算地价 Pis=PLg/S Pis： 单位面积土地出让价 PLg： 为出让宗地总价 S： 为出让宗地面积 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （b）用土地使用权出租资料估算地价 Pis=（PLg/S）*（1/rd） Pis=（PLg/S）*（1/rd） [1 - （1+rd）-n]。 Pis： 单位面积出租宗地的地价 PLg： 为租方每年所得到的租金 S： 为出租的宗地面积 rd ：为土地还原利率 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （c）用房屋出租资料估算地价 第一步，确定房地出租的总收益。对公房租金应比照市场上正常的租赁价格予以修正。 第二步，计算出经营总费用。包括管理费、维护费、保险费、折旧费、税收和利息。管理费=总租金*管理费率，税费=总租金*税费率，保险费=建筑物造价*保险费率，维修费=房子现值*维修费率 第三步，Rin=RLg-（E1+E2+E3+E4+B+T） RLg 为总收益， Rin 为纯收益；E1、E2、E3、E4为管理费，维修费，保险费，折旧费， T为税金，B为建房资本的利息 第四步，计算房屋收益：计算公式 Ihn=Phc*rh Phc=Phk-（Phk-Phd）*N1/N Ihn：房屋收益；Phc：为房屋现值； Phk ：房屋重置价； Phd：房屋残值。 第五步，计算土地价格：Pis=（Rin-Ihn）/S*（1/rd） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 第六章 土地利用管理 6.1 土地利用和土地利用管理 6.2 农用地保护 6.3 引导建设用地有序扩展 6.4 保护、协调生态环境 6.5 实施土地利用管理的主要手段 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 6.1 土地利用和土地利用管理 一、土地利用及其影响因素 （一）土地利用的概念 土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的主要内容是：①确定土地的用途；②在国民经济各部门间和各行业间的合理分配土地资源；③采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。 Evaluation only. Created with As