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《物业设施设备管理指南》 第一部分 物业设施设备管理基础 物业设施设备管理 1.1 物业设施设备管理概述 1.1.1 物业设施设备 1.物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备，以及相关的场地。 2.物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 3.物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。 4.物业设施设备分类，主要分为： （1）强电系统； （2）电梯升降系统； （3）空调系统； （4）给排水系统； （5）消防系统； （6）弱电系统； （7）房屋及设施； 1.1.2 物业设施设备管理 物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。 1.物业设施设备管理的意义 物业设施设备管理的意义在于以下几个方面： （1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。 （2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。 （3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展需要。 （4）良好的物业设施设备管理能力提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同事也能促进物业管理行业的健康发展。 2.物业设施设备管理目标 物业设施设备管理在整个物业管理内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。 （1）用好、管好、维护检修好、改造好现有的设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为： 保持设施、设备完好，满足使用功能； 确保物业及使用人的安全； 促进物业保值增值。 （2）衡量物业设施设备管理质量的三个指标： 1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×% 2）危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（%）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×% 3）设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（%）=完好设施设备数量÷设施设备总数量×% （3）物业设施设备是否完好的基本标准为： 零部件完整齐全； 设施设备运转正常； 设备技术资料及运转记录齐全； 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； 防冻、保温、防腐等措施完整有效。 1.2 物业设施设备管理的基础管理 1.2.1 物业设施设备的接管验收 物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。 它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。 物业接管验收的目的和意义是： （1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。 （2）促使施工单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。 2.物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则： （1）原则性与灵活性相结合的原则 所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。 所谓灵活性，就是不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则性问题。 （2）细致入微