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浅析“借名买房”行为法律效力的判断及确权处理 　　摘 要：借名买房现象涉及到真实购房人、登记所有人、甚至是与第三人之间的关系。正确判断基于各种原因的借名买房行为的法律效力，才能够明确不动产的权属问题，才符合《物权法》的立法目的，保护真实权利人的合法权益。 　　关键词：借名买房、行为效力、确权处理 　　限购政策出台至今，借名买房现象时有发生。其实除了规避限购令，日常生活中还有很多其他原因也会导致真实购房者借名买房。然基于登记的公信力，事实购房人、登记所有人以及可能涉及到的第三人之间，非常容易产生权属纠纷。本文拟从借名买房这一现象出发，简单分析这一行为的法律效力及出现纠纷时的确权处理。 　　一、借名买房的概念及产生原因 　　（一）借名买房的概念 　　借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为①。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。 　　（二）借名买房的产生原因 　　1.规避法律或者政策 　　借名买房出现的原因往往是事实购房人没有资格购买，为了规避法律和政策的规定，借登记所有人之名，取得购买房屋的资格。 　　2.转移财产逃避债务 　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，如果债务人所有动产不足以偿还债务，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行多余的不动产。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，使债权人和法院无法执行。 　　3.简便手续减少税费 　　房屋是不动产，价值大，每次转让均需办理登记手续，缴纳一定费用。事实购房者为了简便手续，减少税费的缴纳，也常常采用借名买房的方法。 　　4.其他原因 　　借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用子女的名义贷款买房。 　　二、借名买房的法律关系及可能产生的权属纠纷 　　借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。 　　（一）登记所有人不承认借名买房之实，提出权属争议 　　现实中，房价猛涨常会令登记所有人后悔不该出借机会，利益引诱下，既然所有权登记在自己名下，为何还要拱手让给他人。这种情况涉及的是事实购房人与登记所有人之间的法律关系。 　　（二）第三人对争议房产权属问题提出异议 　　最常见的就是离婚案件和遗产继承案件。登记购房人的配偶在离婚之时，会以共同财产之名要求分割争议房产；或者登记所有人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之实，认为自己享有该房产的继承权。 　　（三）房产被登记所有人处分或被法院执行 　　现实中，有两种情形可能会导致房产违背事实购房人的意志转移给他人所有。第一种情形是登记购房人擅自处分该房产。登记所有人利用登记的公信力，使他人确信自己就是房屋所有人，对房屋进行处分，包括转让或抵押。第二种情形是法院执行该房产。如果登记购房人对他人有债务不能清偿，该套房产有可能被法院查封甚至进而被拍卖。 　　三、借名买房的行为法律效力的判断 　　借名买房行为作为一种民事行为，判断其法律效力，应作具体分析。我国《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。通常情况下，有能力购买房屋者，多为具有完全民事行为能力的人，且房屋价值巨大，一般也不会出现意思表示不真实的情况，那么，判断借名买房行为是否具有法律效力，关键就要看这种行为是否违反法律或社会公共利益。 　　（一）借名买房行为有效 　　如果不存在恶意规避法律或政策的行为，且未对社会公共利益带来损害，应当认定这样的借名买房行为有效。这里又分为两种情形：第一种是借名行为自始至终不违法。事实购房者自身具备购房资格，但基于某种原因借用他人名义。比如前述父母为避免将来过户手续繁琐，直接以孩子名义购房。第二种是借名之初违法后违法状态消除。事实购房者自身本不具备某种购房资格，但随着法律、政策的修改或者废止或者自身条件的改变，具备了购房资格。 　　（二）借名买房行为无效 　　如果存在恶意规避法律或政策的行为，或对社会公共利益造成损害，应当认定这样的借名买房行为无效。比如不具备资格购买经济适用住房的行为。如果这类合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出安居房的初衷。 　　四、借名买房的确权处理 　　（一）当登记所有人对不动产提出权属争议时 　　通过本文的第三部分我们已经明确，事实购房人和登