9在建工程抵押融资业务风险及防范zym..docVIP

在建工程抵押融资业务风险及防范 注：在建工程抵押登记只是预告登记或者是备案登记。预告登记有对抗第三人和限制在建工程转让过户的效力，但在建工程抵押权人不能直接请求法院对抵押物的所有权进行处分来行使优先受偿权，只有在建工程的所有权得到确认后，才能行使优先受偿权。 在建工程抵押：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押的法律依据： 担保法解释47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。 在建工程抵押应具备的条件：建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 条 件： ①贷款用途为在建工程继续建造所需资金。 ②在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。 ③在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 ④正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。 　　⑤投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 在建工程抵押业务风险： （1）审查在建工程的合法性及权属 合法性审查方面： 看在建工程的四证是否齐全：即在建工程是否具备合法有效的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 对国家重大建设工程，还应当审查其报批和审批程序。 对可能造成环境污染的工程项目，审查《环境影响报告书》是否获得了环境保护行政主管部门的批准。 特别注意在建工程项目本身是否有违反审批文件建设施工的情况。 权属审查：调查实际（出）投资关系、委托建设施工关系、工程建成后的权利分配关系。注意： ①在供地方与建设方不一致的情况下，要特别注意供地方对于在建工程的权利占有情况； ②要查实是否还存在建设合作方（包括是否存在名为合作、实为企业间借款的第三方等），以避免该合作方今后对在建工程主张权利； ③注意查清建设方与其股东单位、所投资的子公司之间的关系，以防止出现在建工程权属不清的情况（即不能明确在建工程究竟是抵押人自己的资产、还是其股东的资产、还是其子公司的资产）。 （2）在建工程抵押范围的界定。 根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。 建筑物部分。在建工程抵押，是以工程全部还是以已完工部分作为抵押物？ 建议以在建工程整体作为抵押物。 理 由： ①在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权； ②在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程； ③房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值； ④仅仅以已完工部分抵押，不一定能够具备独立使用功能。 ⑤在确定抵押物价值时，应剔除尚未完工部分抵押物所需继续建造的资金。即抵押物实际价值等于拟抵押在建工程的整体价值减去尚未完工部分在建工程的价值。 土地使用权部分。抵押物范围，包括整宗土地使用权还是仅仅为在建工程已完工部分所分摊的土地份额？ 建议将整宗土地使用权作为抵押物，而不应该按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法，因为不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实地得以体现，因此不具备实际意义。 在办理在建工程抵押贷款时应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，并在抵押物清单上载明。 （3）在建工程抵押物价值的确定。 《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。 建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。 在确定在建工程抵押物价值时，可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估，在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值，一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。 (4）在建工程抵押权与工程款优先权问题。 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜