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优品道之3A商业物业管理方案 优品道物业服务中心 2008-9-19 第一部份：商业物业管理市场调研情况 建筑面积：40万平方米。其中商业17万平方米；住宅15万平方米，地下车库8万平方米。 卖场主力商家有：国美、伊滕等十家主力店。 地产公司自营商场为万千百货。 物业服务提供商：万达商业物业公司。 万达广场 一、物业概况： 建筑面积：6.1万平方米其中写字楼2.5万平方米；卖场3.6万平方米。 共六层。一至三层卖场，四至六层为写字间 卖场主力商家有：国美、易初莲花。 物业服务提供商：丽盛物业公司（市场化物业公司） 汇龙湾 物业概况 建筑面积：4万平方米。 共五层。 物业服务提供商：自管 家乐福（双桥店） 物业概况 二、物业服务管理方式： 主力店 店面经营管理秩序由主力商家自行负责。如：安防秩序、自用设备设施维修保养、卫生保洁、客户投诉处理等。 所有主力店独自占用的设备设施全部划归主力店使用、维护管理，并以合约形式明确管理责任。 万达广场、汇龙湾 地产公司自营商场。 商场内商家自用部分正常经营时间的安全秩序及卫生保洁由商家自行负责。 物业公司只负责商场内商家共用部位的卫生保洁及秩序维护管理。 物业服务 管理方式 物业服务 管理方式 物业服务管理方式为：自营。 家乐福 物业服务费： 三、物业服务收费标准： 万达广场按建筑面积计算， 48元/每平方米·月（含商业共用部位空调费）。 汇龙湾按建筑面积计算， 5元/每平方米·月 缴费主体： 主力商家店为一主体。 地产公司自营商场为一主体。 万达广场、汇龙湾 共用设施设备维 修保养费用： 按缴费主体单位建筑面积分摊。如：消防系统维修、保养费用等。 垃圾清运及排污:垃圾清运根据商家业态由商家自行处理或委托物业公司处理；排污管理网疏通由相似业态商家分摊费用并委托物业公司处理。 中央空调费： 万达广场：商家户内按空调冷量独立计算，另行缴费。 汇龙湾按建筑面积包干计算， 7元/每平方米·月。 物业服务 收费标准 共用设施设备维修保养费用： 停车费用： 机动车：万达广场地下车场按四小时起价5元，以后按每小时2元计费；汇龙湾车场按两小时起价3元，以后按每小时1元计费。 非机动车：统一规划地点，并由物业公司统一外包，并按成都市规定标准实施。 家乐福 物业服务 收费标准 所有物管服务自行提供。 机动车停车场外包。收费标准按三小时起价4，以后每小时计价1元（三小时内购物凭票免费）。 统一规划地点外包管理，并按成都市规定标准实施（购物凭票免费）。 空调自营费用约为10元/平方米.月。 家乐福 物业服务 收费标准 物业概况 第二部份：3A商业物业管理方案 建筑面积：3.4万平方米。其中32号楼为0.28万平方米，33号楼商业为3.12万平方米； 一四五楼为资产公司自营。 二、三楼为主力商业店。 二、物业服务管理方式： 服务主体：资产管理公司 主力商家店面经营管理秩序由主力商家自行负责。如：安防秩序、自用设备设施维修保养、卫生保洁、客户投诉处理等。 所有主力店独立占用的设备设施全部划归主力店使用和维护管理，并以合约形式明确相应责任。 地产公司自营商场。 商场内商家自用部分正常经营时间的安全秩序及卫生保洁由商家自行负责。 非正常营业时间内的商场安全秩序由物业公司负责。 物业公司负责商场内商家共用部位的卫生保洁及秩序维护管理。 物业服务 管理方式 三、物业服务收费标准方案： 人力成本 名称 数量（名） 单位成本（万元/月） 小计 （万元/月） 备注 副经理 1 0.60 0.60 客服员 2 0.24 0.48 两班制（兼清洁绿化管理） 秩序班长 3 0.30 0.90 秩序员 25 0.25 6.25 三班制，外围设岗1个、车场设岗2个、监控设岗1个、内保设岗1个、负一楼3个岗；换休1人。 维修主管 1 0.40 0.40 维修工 9 0.28 2.52 设备值班设岗2个（三班制）；维修设岗1个（两班制），换休1人。 环卫员 10 0.17 1.70 两班制，外围设岗1个，一楼设岗2个，四至五楼设岗1个，车场设岗1个。 绿化工 2 0.17 0.34 合计（万元/月） 13.19 物业服务费标准测算： 类别 小计（万元/月） 备注 水 据实分摊 公共用水、用电据实分摊；（含商场专用车场水、电费用） 电 据实分摊 共用部位维修养护费 0.68 只含单次500元以下的维修修费用。（每平米0.20元） 设备维修耗材 1.02 只含500元以下的共用设施设备的小修费用。（每平米0.30元） 保洁耗材 0.68 每平米0.20元 节日布置费 0.68 每平米0.20元 办公、绿化养护费 0.30 办公、绿化养护等费用 合计（万元） 3.36 注：空调费用另行核算，单独计费。 公共能源及耗材成本 物业服务 收