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维拉庄园项目营销思考Vera manor project marketing thinking报告脉络全面解读【第一篇】宏观市场分析突破【第二篇】竞品分析营销召集营销模式【第三篇】策略思考【第四篇】营销策略【宏观市场】——全面解读政策国务院：公积金缴存比不超12% 2016年5月起实施从今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的一律予以规范调整，不得超过12%。该政策暂按两年执行。在目前经济形势下，住房公积金新政可以降低企业的经济压力，让企业更好通过投资、调整经济结构等来增强企业创新能力和市场竞争力国土部：房地产高库存城市将停止住房用地供应结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模；对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。政策“京津一体化”概念带动局部发展政策自贸区渐行渐近，重利在滨海新区，市区有带动作用2015年4月21日天津自由贸易试验区“天津自贸区”正式挂牌巨量人口的导入，尤其是高素质人口聚集，对于改善城市住宅供需结构和定位是一个良性的调整过程；因素一战略对于提升城市地位起到促进作用，同时也有利于房地产板块向上发展，对房地产行业有拉动和改善效果；因素二自贸区的落地势必会因各种因素拉升周边房价，但从长久来看，这种拉升是通过改变供需结构来实现的，因此不太可能存在泡沫增长。因素三政策2015经济增速回落，但货币环境进一步放松在通胀率回落显著的情况下，为保持一定的经济增长2015货币环境有进一步放松同时也颁布降息降准的利好政策二套房首付比例下降至4成，公积金首套房降至2成；3月30日松4月7日下调存款准备金率1个百分点下调金融机构人民币贷款和存款基准利率央行决定17日随着2015年，政策全面转型，从“仰制投资性需求”转向“支持自改及善性需求”国家出台“3.30”新政策，同时央行也陆续“降准”,降息。目前，商业贷款基准基准利率已接近10年来最低水平，公积金贷款利率也为近20年最低值。央行时隔两年再次降息，政府救市决心非同凡响！5月23日公积金贷款，首付款降至20%，个人贷款最高贷60万6月27日央行降息0.25个百分点并定向降准政策收紧北京通州商住将﹌限购﹌住宅限购后，通州商办、商住市场趋热。一季度，北京商住市场成交量同比上涨256%，成交额同比上涨298% 。目前，通州区只对住宅以高于北京其他地区的标准进行限购。预计最快五月北京市将针对通州区的商住公寓、商业及写字楼类物业实施限购、限贷政策。散售控制信贷调整资格限制通州区内的写字楼及商业业态，恐将面临散售起点面积的门槛。写字楼销售的面积或将以半层起售，而商业销售面积则可能以政府设定面积为起点。通州区内的商住业态，将对购房者的资格进行限制，或仍以社保、个税连续缴纳的年限为标准，很可能向北京的住宅限购看齐。?通州行政区划内的商业、办公、商住公寓类物业的贷款首付比例将大幅度提高，业态贷款利率也或将调整。一次性付款甚至可能成为标配。政策收紧天津将全面推开营改增试点 不动产纳入抵扣范围个人二手房仍按5%征收率计征，负税未增略降北·上·广·深其他地区不足2年的住房对外销售的，增值税率5%；2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，增值税率为以销售收入减去购买住房价款后的差额的5%；2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。不足2年的住房对外销售的，增值税率5%；2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”，这可能意味着未来不分差别对待。增值税计税时须先把税金剥离出来，换算成不含税价来计税出售一套150万的房子，购买不足2年出售一套200万的房子，购买不足2年营业税额，200×0.05=10万营改增前营业税额，150×0.05=7.5万营改增前增值税额，（200÷1.05）×0.05=9.52万营改增后增值税额，（150÷1.05）×0.05=7.14万营改增后营改增后，税负减少0.48万元营改增后，税负减少0.36万元一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险这轮政策牛市，第1阶段是深圳一枝独秀，第2阶段是一线城市全面上涨。现在进入第3阶段，一线城市开始调控，购买力转移到了周边城市，造成了一线城市卫星城的大涨。一线城市成交量急剧下跌，新房价格开始涨不动。在这种情况下，卫星城的火爆转瞬即逝。靠独立因素走强的部分二线城市，比如南京、厦门、武汉、合肥，以及兼具本地因素的苏州，还能涨上一阵子。但整体而言，没有了一线城市的领涨，行情已经进入了后半程。总 结【竞品分析】——分析突破别墅市