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深圳市城市更新培训 投资部目录 1城市更新政策介绍 2城市更新政策解读 3城市更新操主要程序 4经验分享Part 1 城市更新政策介绍城市更新政策介绍时间名称2009广东省政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》2004《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》 2009《深圳市城市更新办法》2010《深圳市城市更新办法实施细则》送审稿2010《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》2010深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）2010城市更新单元规划审批操作规则（试行）2010深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定2010拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则2007深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法1991国务院《城市房屋拆迁管理条例》Part 2 城市更新政策解读城市更新政策解读2.1 进行城市更新的必要条件城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。2.2 城市更新的几种方式综合整治类城市更新：改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。拆除重建类城市更新城市更新政策解读2.3 两个概念城市更新单元 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目。城市更新年度计划 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 城市更新政策解读2.3 两个概念城市更新单元的一些规定城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元已纳入市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。 城市更新政策解读城市更新政策解读2.4 拆除重建类城市更新什么样的片区能改？——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）（一）更新范围符合更新单元划定的条件（二）拟建用途符合法定图则的基本规定（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。城市更新政策解读城市更新政策解读2.4 拆除重建类城市更新改造实施主体的选择谁说了算？——业主说了算，充分发挥市场的配置作用（一）与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体（二）协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发（三）协议的原则是平等、自愿的市场原则城市更新政策解读2.4 拆除重建类城市更新采用哪种方式出让土地？——协议出让和公开市场招拍挂（一）市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同（二）政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权城市更新政策解读2.5 拆除重建地价测算城中村部分新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 *城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域 。*非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人100平方米，公建每户200平方米。*非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。城市更新政策解读公告基准地价城市更新政策解读2.5 拆除重建地价测算旧屋村部分现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价；超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 *1