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光谷金融港市调报告目录导航CONTENTS　NAVIGATION光谷办公市场分析1光谷产业园市场分析2光谷金融港专项分析31.光谷办公市场区域分布目前光谷写字楼及产业园集中式分布在鲁巷、关东和光谷南，主要形态包括写字楼和产业园（总部办公）111联峰时代16SBI创业街2信息产业科技大厦17光谷总部国际3联合国际18当代国际企业总部4华乐商务中心19光谷生物城九峰创新基地5光谷商业中心20光谷国际企业中心6东谷银座21中国光谷汽车电子产业园7融众国际22光谷软件园8世界城广场23光谷金融港9国光大厦24武大科技园10创富商务公馆25华工科技园11当代科技大厦26武大科技园12光谷时代广场27光谷总部空间13东湖广场宽堂28光谷芯中心14光谷国际29佩尔中心15慧谷时空11写字楼产业园317924513681410151216201719222118232728242526291.光谷办公市场区域分布联合国际信息产业大厦东谷银座华乐商务中心宽堂光谷国际 办公市场南北区分明显。慧谷时空光谷时代广场光谷北办公主要偏传统办公，在鲁巷区域较为集中。光谷南办公市场主要偏向大型研发园区类型写字楼，普遍规模较大。洪福添美城市广场紫菘逸景华庭光谷软件园光谷金融港武大航域传统写字楼产业办公类光谷总部空间1.光谷办公市场区域格局目前光谷办公市场目前集中在鲁巷、佳园路、软件园三大组团，其中鲁巷片商务市场活跃，档次较高，商务配套相对更为完善，站位光谷第一梯队联丰时代光谷国际广场鲁巷组团以光谷广场为中心，沿着珞瑜路、鲁磨路、民族大道等主干道向四周扩散；集中了光谷商务区较为高端的写字楼项目，目前已建成如融众国际 、光谷银座等写字楼；商务配套较为丰富；佳园路组团北起珞瑜东路，向南主要分布在佳园路两侧，东西分至光谷一路、光谷大道沿线，向南穿过光谷创业街至高新大道；该组团依托创业孵化优势，以商务写字楼为主，商务市场起步早，但发展缓慢，层次较低，目前主要有SBI、慧谷时空、光谷国际等商务写字楼；周边中高端商务配套缺乏；软件园组团包括三环沿线、外围的写字楼项目，以产业办公为主，典型项目是光谷金融港——位于光谷交通要道关山大道1号，东临关山大道，南临软件园一路，西临民族大道，北临南湖南路；主要入驻行业：跨国公司及海外上市企业、金融后台服务机构 、国内知名的软件、服务外包和电子信息服务类企业；该组团现已形成以软件园为核心的工业写字楼集聚区和以光谷天地为中心的商业中心。融众国际世界城新尚都中建大厦光谷银座东湖广场宽堂光谷银座鲁巷组团光谷时代广场佳园路组团联合国际慧谷时空高科大厦东谷银座光谷时间广场华光大厦SBI创业街光谷国际企业中心光谷软件园写字楼光谷总部国际软件园组团光谷金融港光谷芯中心1.光谷办公市场板块特征板块产品类型核心驱动未来供应商务配套板块定义鲁巷广场准甲级、乙级、soho城市核心地段区域传统商务区佳园路Soho、乙级政策资源、产业辐射小微企业集聚区软件园工业写字楼价格和产业驱动区域产业园区1.光谷办公市场去化速度工业写字楼单盘消化量6-7万方/年；大客户定制/整售型项目最高可达到10万方以上；商务写字楼年均去化量3-4万方，商务写字楼主流面积段小于工业写字楼项目类型名称年去化量工业写字楼金融港散售期4-5万方/年；大客户定制期15.8万方/年芯中心6-7万方/年光谷软件园4-4.5万/年光谷总部国际散售期2万/年；大客户定制期7-8万方/年光谷8号工坊——（未跨整年）商务写字楼融众国际2.7万方光谷时代广场4-5万方世界城广场3.5-4万方光谷市场项目年去化速度与武汉各版块标杆项目去化速度齐平，保持4-5万/年；数据来源：项目组市调、房产局1.光谷办公市场市场总结当前光谷办公产品档次较低，客户需求也主要集中在中等层次的产品上，集聚效应明显，未来区域办公市场供应巨大，竞争激烈。2.光谷产业园市场区域分布光谷片区现阶段产业研发办公区域主要集中在关山大道与光谷大道两侧。关山大道光谷大道项目规模：主要以中大型综合性项目为主， 缺少区域标志性建筑。档次形象：主要为中低档研发楼，外立面、大堂等与中、高级研发楼相去甚远。硬件配置：总体上硬件配置水平仍然处于较为落后的状态，空调系统、幕墙系统、电梯、车位配置等均较为落后。物业管理：缺少专业物业管理公司，管理水平较低。a未来之光武汉高科医疗器械园cb光谷·时代三环线大学园光谷创新天地df光谷金融港eg葛洲坝太阳城武大航域光谷总部空间h美加光谷CBC藏龙岛i联享企业中心jk光谷8号工坊C-park创智天地lm光谷芯中心武汉研创中心n2.光谷产业园市场供应特征随着光谷片区的发展，产业园将会处在一个高速发展时期，随着第三产业的发展，更快速的城市建设步伐，且呈现产品快速升级换代的特征，纯办公型物业将会增多。从开发主导类型来看，大体可以分