锦绣荆江营销推g广执行案(调整).docVIP

锦绣荆江·领寓 正式开盘前期营销推广策划方案 二〇一三年九月七日 【前言】 谨呈：荆州世方云海房地产开发有限公司 房地产项目的销售推广是在一定的地域空间、一定的时间段落，有步骤、分阶段进行的。 根据本项目的开发周期、工程计划及荆州房地产市场的实际情况，我们在制定本项目的营销策略总纲时，经过对本项目的入市时机与营销节奏的认真分析，将本项目的营销推广划分为如下七个阶段 阶段划分 时间 主要工作目标 策略运用 公开引导期 2013年7月—8月 市场形象宣传推广、导入 项目形象展示 产品形象导入 接待中心形象展示 户外广告封杀 认筹期 2013年9月－10月 （认筹日10月12日） 优势形象建立、宣传造势、蓄客、工程形象配合 项目卖点挖掘 产品独特亮点展示及传导 工程形象进度 广告全面铺排 认筹活动 价格策略吸引 开盘强销期 2013年11月－12月 客户积累达一定数量、开盘引爆，系列促销，制造热销气氛，扩大成交量 形象提升 开盘营销活动 媒体组合运用 小众媒体传播 销售控制 续销期 2014年1月－3月 挖掘客户资源、策略调整、客户服务 项目形象维护 情景体验（样板房、园林示范） 客情维护与挖掘 价格策略调整 节点促销 广告诉求调整 口碑传播 二期推盘期 2014年4月-5月 挖掘客户资源、策略调整、二期推售、价格提升 项目形象维护 节点活动促销 广告诉求调整 口碑传播 二期续销期 2014年6月-8月 客户口碑营销，老带新 项目形象维护 情景体验 客情关系维护与挖掘 节点活动促销 广告诉求调整 口碑传播 尾盘销售期 2014年9月－12月 尾盘促销、客户后续服务 现房优惠促销 项目整体形象展示 客户服务 本方案为项目正式开盘之前一个时期，包括“公开引导期”、“认筹期”和“开盘强销期”三个阶段的营销策略与推广计划。 本方案以2013年10月26日项目认筹首发式及11月2日项目开盘作为重要节点，来规划推广事项，在项目推盘过程中，如具体情况与时间点发生变化，将对方案进行相应调整。 第一部分 阶段营销总体策略 一、阶段营销目标 以“五星人居现代生活”与“心灵与自然和谐美居”的形象导入，建立“锦绣荆江·领寓”的形象地位； ——心灵，主打项目居于红星南路与跃进路的位置所带来的宁静、平和的特点；自然，主打项目靠近长江，有滨江生态的纯自然表现； 通过主题性的项目包装、宣传推广、营销策略组合运用及整合世方云海公司行业资源，树立项目品牌， 以区间价位试探市场，进行咨询登记，以低价入市、认筹等策略吸纳人气，力争创造荆州楼市“首批推出单位供不应求”的热销氛围，快速回笼资金。 为后续借旺销势头及项目品牌所积累的口碑效应，进行价格提升，推动新的销售热潮创造条件，以形成产品畅销、物业升值之感，从而实现项目整体的成功开发。 二、入市步骤与姿态 [入市步骤]： 以2013年8月底接待中心开放之机，通过对广告动线的封杀控制，全面建立项目的优势形象，开始接受客户咨询登记，为认筹活动奠定基础； 2013年10月12日项目举办认筹仪式；通过认筹效果持续扩大项目影响； 2013年11月2日举办项目开盘仪式，转化首批客户；掀起第一波销售高潮，为项目的整体销售开个好头。 [入市姿态]： 以新颖、优势的姿态，掀起新一轮荆州人居生活典范。 在入市引导阶段，简洁大气地在市场上亮相，通过“捕风捉影”的消息传播，将项目名称及形象渗透导入市场，诱发市场的期待。 10月份认筹阶段，通过开展系列活动，声势浩大地登场，给市场一个惊喜的发现，成为全城热点。 开盘阶段，工程展示、样板房展示、景观展示，通过体验式营销吸引客户成交； 三、阶段营销节点划分 四、营销阶段及策略 阶段划分 时间 主要工作目标 策略运用 公开引导期 2013年8月 — 9月 执行方案制定，市场形象宣传推广、导入，客户咨询登记，认筹准备。 项目形象导入 产品形象展示 接待中心形象展示 户外广告封杀 名人品牌战略新闻发布会 VIP价值推广 认筹期 08年3月－5月 优势形象建立，宣传造势，蓄客，工程形象配合，形成热销势头与市场号召力。 项目卖点挖掘 工程形象进度 广告全面铺排 价格策略吸引 参展荆州秋季房交会 第二部分 阶段销售策略 一、销控策略 1、销控原则 确保整个销售过程的各个阶段均有好房源 给整体房源的价格走势预留一定的提升空间 方便团购客户进行整栋或整单元购买 2、房源控制 房源按由北往南的顺序分批次进行推售，不同区位景观房源进行搭配； 临长江的房源留作后续推售，以利于价格提升。 二、