鹿丹村综合改造项目难点分析及价值预判汇报版.ppt

区位交通：鹿丹村紧邻罗湖CBD中心，北靠滨河大道，南与香港相接，区位交通条件良好 区位：鹿丹村片区综合改造工程位于罗湖区滨河东路南侧，深圳河北岸，其东面为海关宿舍，西面为红岭路 交通：鹿丹村紧邻滨河大道、宝安南路和红岭南路，5分钟可以到达深南中路 现状：由于建造施工原因，鹿丹村的房屋出现了严重的质量问题；改造工作已经提出十多年，但无实质性进展 规划蓝图：目前住建局改造办负责鹿丹村的改造工作，项目规划工作已经完成 项目用地9万平方米，其中居住用地面积4.41万平方米，容积率4.53 规划共建12栋33层住宅楼，住宅总建筑面积为18.63万平方米；其中1-8栋、12栋和11栋的三层用于还迁，还迁面积为12.54万平方米 可售商品房为9栋、10栋和11栋部分，总销售面积为5.94万平方米 基础数据：本报告中的各项计算分析均以下列数据为基础 客户目标：政府主导下的改造难点、开发模式分析及产品价值预判 拆迁工作如何推动？ 政府主导下模式下如何引入合作者？ 鹿丹村项目改造完成后（3-5年）的房价大概是多少？ 是否改变现有补偿方案的临时安置补助费的标准？蔡屋围片区的住宅市场租金又是多少？ 鹿丹村综合改造开发项目费用和利润大概是多少？ 鹿丹村可售房（还迁剩余面积）做什么户型市场接受度高？多大面积？ 工作思路/工作大纲 拆迁工作的法律依据 拆迁工作安排及重点难点 在拆迁工作阶段可以分为：方案制定、拆迁谈判和拆除工作三个阶段 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 根据161号令，临时安置补助费的标准为同类房地产的市场租金，可以通过项目周边同类房屋出租价格来确定 周边同类房屋出租价格：项目周边市场平均租金每个月约为40元/平方米 从出租率来看，周边区域同类型的房屋出租率均超过95%，无法满足鹿丹村业主的租房需求，必然造成区域租金普遍上涨 预计本项目在2012年实施拆迁，故临时安置补助费可以取2012年同类房屋的市场租金，约48元/平方米·月 以鹿丹村100平方米的住宅为例 在谈判完成时间不确定的情况下，何时发放临时安置补助费的风险最小 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 根据161号令，搬迁补助费为25元/平方米；拆迁人认可需要两次搬迁的，可以给予二次搬迁费用 以鹿丹村100平方米的住宅为例 搬迁补助费的风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 根据161号令，装修费按照评估确定的重置成新价给予补偿 根据房地产估价师评估惯例，装修折旧一般按5年算，超过五年，装修价格可以忽略不计 但是在拆迁项目操作中，装修时间已过5年仍可以使用的，根据保养状况，一般给予5-7成新 调动装饰装修费评估费易引起业主之间相互攀比，作为谈判条件使用需慎重 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 可以考虑参考161号令，适当提高奖励标准，以提高对被拆迁人的吸引力 以鹿丹村100平方米的住宅为例 奖励金是对按时签订协议业主的一种奖励，风险相对较小，可以考虑和临时安置补助费一起发放 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 被拆迁房屋面积按照证载面积确定，被拆迁人提出异议的，可以按照测绘面积进行补偿 以鹿丹村100平方米的住宅为例 无论以证载面积还是测绘面积认定房屋补偿面积，风险均较小；但房屋测绘要考虑测绘报告出具的时间风险 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 所谓集体奖励，就是针对某一栋楼所有住户全部按时签订协议并搬迁的一种奖励，使邻里之间的相互督促，加快拆迁工作进程 此项奖励可能会导致邻里之间不合，故奖金额度不易过大，建议5000元以内 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 优惠面积与增购面积方案设定假设条件： 价格：结算价格根据优惠面积和增购面积分别按建安成本价和现市场价结算 优惠与增购方式：房屋置换在增加优惠面积和增购面积后将比原拆赔比安置面积提升一个户型档次 无增购补偿方式：选择不增购和增加优惠面积后超过规划户型面积的业主给予以每平米市场价补偿 大户型安排位置：综合资源分享、住宅私密性等条件分析，建议把无法享受增购的大户型安置于4栋 优惠与增购付款方式一：鹿丹村综合改造办与业主签订协议，在建设阶段开始前付清增购款 方式： 增购协议生效后一个月内交付30％增购金额 拆迁工作完成之前交付清剩余70％增购金额 如违反增购协议定金不予以退还 优惠与增购付款方式二：鹿丹村综合改造办与业主签订合同，在房屋交付之前交清增购款；业主违约鹿改办有权抵押房产给银行申请贷款 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 回调房产生的增加面积建议按建安成本价出售 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 产品面积优化小结：根据不同面积区间，可以考虑不同的赠送面积 总结1：通过各种补偿、优惠和奖励措施，鹿丹村改造项目的拆赔比在1:1.2左右