天之韵策划案.docVIP

天之韻策劃案 天之韻策劃案???目錄??前言市場篇一、 本案面臨的市場特徵二、 消費者的調查三、 本案及周邊市場情況的調查四、 價格的調查産品篇一、 産品定位二、 産品優劣勢分析三、 對産品的建議四、 産品的指標建議五、 臨河處理六、 大門處理七、 車位建議銷售篇 一、 總體銷售策略二、 銷售價格策略三、 付款方式策略四、 銷售預測五、 銷售造勢六、 銷售準備工作?廣告篇一、 推廣時機建議二、 推廣總體策略三、 總體形象定位四、 包裝重點五、 廣告總體預算六、 媒體建議七、 立體化市場推廣建議環境篇????????????????市?場?篇房地産業是一個風險與機會並存的行業，專業的開發商能從衆多的市場現象中分析找出消費者的真正需求，並予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據。?一、專案概況及策劃建設目標1、位置與環境（1）.專案位置：成都市南面，一環路以內。東.南.西.北四條道路圍繞四周。（2）.交通便利.暢通：園區四周均有市政道路和園區本身道路，周邊有多條公共交通線路。距機場.火車南站近。（3）.環境幽靜：園區周邊房産已形成.,多已成現房。主要以居民爲主.自然環境比較清淨。2?.?策劃建設目標在小天小區內建成一個環境幽靜，規模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次.高品質的小高層電梯組式公寓群。3?.園區的工程建設指標：（1）.專案占地面積：50畝（其中淨用地40.9畝）（2）.規劃建設專案：小高層電梯公寓，園區中心花及園林道路，化糞池.會所，物管中心，商業中心.賓館等。4.建築物概況：（1）.主體建築爲小高層電梯公寓。總建築面積110000平方米，層數11-15層結構上採用框架剪刀牆結構。（2）.主打戶型：面積130平方米（70%），100平方米（15%），層面設計小躍式。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.?容積率25%.?建設密度34%一、 市場機會點分析（一） 、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地産業的各種扶持政策出臺，成都的房地産市場空前活躍起來。總的來說，目前的成都房地産開發存在著這樣一個特點：一方面是商品房總體開發量大，積壓情況嚴重；另一方面是商品房有效供應嚴重不足，消費者買不到所需的房子。在這種市場條件下，開發商只有切實的從市場的需求出發，從消費者的需求出發，找出市場機會點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。成都市住宅市場，具有如下特點：1、商品房總體開發量過大，積壓現象嚴重政府爲了扶持房地産業的發展，不斷以減免開發商的各種稅費爲手段來鼓勵開發。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調動了消費者的購房熱情。於是，有的開發商盲目地進行大規模開發，使成都的商品房總開發量迅速猛增，直至過剩，甚至出現一個區域內數十個專案同時開發的情況（如府南河）。但是，在這種大規模的開發行爲中，真正賣得好的專案卻只是少數。商品房的大量積壓，使開發商們感到了市場形勢的嚴峻。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。1、 市場有效供給不足，需求與供給發生錯位雖然市場上商品房的供應量如此之大，但仍有衆多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者並不是沒有購房的需求，而是商品房的供應與消費者的需求類型發生了嚴重的錯位。因此，那些對準了購房者的需求的專案就能引起消費者的購房激情，從而創造出一個個銷售奇迹。（如“SOHO寓所”、“麗陽天下”等）反之，那些與消費者的需求發生錯位的專案就只能在競爭中被淘汰，而成爲積壓房。（如“萬福世家”、“上河城”等）3、差異化營銷成爲佔領市場的有效辦法房地産營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，爲專案樹立鮮明的風格特色，與其他專案形成區隔，從而減少競爭，佔領市場。人無我有，而“我有”若爲市場所需，“我”就佔領了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數倍的價格發售。比如：“?SOHO?”、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發商們看准了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現了供需不平衡的空白點，進而去開發滿足這種需求的專案，再配以各自不同的風格進行營銷，最終贏得了市場。2、 挖掘專案潛力，實現等值營銷，將成爲房地産營銷的主要趨勢同一區位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因爲挖掘潛力的程度不同，其最終結果也會大不相同。有的房子其本身價值並不高，單由於開發商對其潛在價值進行了大力的挖掘，使其最終實現了市場價值的最大化，?如“置信雙楠誼