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高端住宅（公寓类）设计研究 目录 前言 一. 总则 二. 定位理念篇 三. 规划建筑篇 四. 景观设计篇 （另详） 五. 精装设计篇 （另详） 六. 机电设计篇 （另详） 七. 结构设计篇 （另详） 结语 前言 为了指导UA豪宅产品设计，特此研究高端住宅产品设计，本研究主要针对除别墅外的公寓类高端住宅，UA设计的高端住宅项目应参照本研究进行设计，其他住宅项目可选择性参考。 本文中的基本项适用于所有高端住宅项目，优选项适用于顶级高端住宅项目。 一、总则 1.1.我们对高端住宅进行定义，即：面向城市高端人群，价格数倍于城市平均房价，具有稀缺性、高品质、独特性、高科技、精细化和人性化的住宅产品，包括有形的产品和无形的服务、品牌，并且在城市中享有较高的声誉和知名度。 1.2.高端住宅依据产品档次分为顶级高端住宅和普通高端住宅两类，顶级高端住宅指位于上海、北京等一线城市核心地段、预期售价远高于当地平均房价的住宅项目，普通高端住宅指除一线城市核心地段以外预期售价超过一万以上并且数倍于当地平均房价的住宅项目。 二、定位理念篇 2.1.产品定位 UA高端住宅产品设计定位于量产高端住宅，注重营造健康、舒适、环保的生活方式，整合各类资源，提供高附加值一体化产品，包括实体产品、物业服务、高端配套等，在产品定位时应将以上内容整合在一起。 2.2.产品特质 奢侈品因其稀缺而珍贵，同样高端住宅也因其稀缺而具有高溢价。高端住宅产品首先应充分利用高端资源，包括城市资源、自然资源、文化资源、生活资源等；其次，产品应做到某种极致，创造若干具有差异化、超越一般思维想象的卖点，形成产品独特引领性和核心竞争力，从而成为具有极大溢价空间的稀缺产品。产品注重主题创造，体现卓越、专属、创新、人文的高附加值产品特质，跳脱一般居住功能的基本框架而定位于高端生活方式的提供者。? 2.3.产品分类及特征分析 2.3.1.产品分类 高端住宅对高端稀缺资源的占有，首先应集中体现在其区位选址的稀缺性，这是豪宅社区在定位前所必备的潜力基础。城市稀缺区位主要定义在城市综合设施环境的稀缺、城市文化价值认同的稀缺、区域优势自然景观的稀缺、城市规划发展潜力的稀缺四个特征基础之上，根据其在城市的空间分布和占据资源的不同，可划分为城市核心地段、传统高尚地段、城市新兴发展地段、自然人文资源地段四类高端住宅。 2.3.2.特征分析： 2.3.2.1.城市核心地段高端住宅： 区位特征：位于城市商业金融核心地段，是全体城市居民认同的城市核心区域，区域价值极高，是城市的经济文化中心。地块通常毗邻标志性城市景观和公共活动中心，如上海陆家嘴地区、外滩沿岸，具备完善的交通、生活、休闲配套资源，一般地块面积较小。例如汤臣一品、翠湖天地。 规划特征：设计地块面积较小、高容积率、多采用围合式布局； 产品特征：产品形态为高层甚至超高层，产品定位于或超越五星级酒店，挖掘和利用城市标志性景观优势，彰显和表达城市文化价值认同；生活配套依托区域既有资源。 2.3.2.2.传统高尚地段高端住宅： 区域特征：位于城市中心或成熟区域，如毗邻历史文化街区、城市传统商业区、商贸保税区、名校、高等级医院等，在城市长期历史发展中已经形成了稳定、优越的社区居住大环境，如老徐汇、长宁、卢湾、静安等传统高尚地区，区域价值很高。一般用地较小，周边建筑密度大，综合配套设施齐全，人文环境好。例如上海香山丽舍、御华山。 规划特征：设计地块面积小，容积率高，注重与城市之间密切关系； 产品特征：产品形态为高层或超高层，产品定位贴近五星级酒店，生活配套依托区域既有资源。 2.3.2.3.城市新兴发展地段高端住宅： 区域特征：城市规划中确定的城市发展主轴和新城中心区及城市生长过程中的经济活力潜力区，有着明晰的区域产业定位和发展动力，并伴随有近期重大基础性、服务性设施的建设，规划起点高，设施配套全，发展前景好，区域升值空间大。例如位于浦东新区的星河湾。 规划特征：地块面积较大，空间尺度宽裕，规划商业、酒店、教育等配套设施； 产品特征：产品形态为高层或低层、高层混合，由于用地面积大，产品在景观上有较大塑造空间，同时通过公共部位、户型装饰、内部高端服务设施配置来塑造高端形象。 2.3.2.4.自然人文资源地段高端住宅： 区域特征：距离城市中心较远，拥有优势显著、特征突出的自然人文资源，易于形成高端居住氛围，综合配套设施有待完善。例如17英里、大连星海湾。 规划特征：设计地块规模较大、较低容积率、较低密度，区域规划各类高端设置 产品特征：依托优越自然人文环境进行社区打造和产品塑造，全面提升周边道路、水系等基础环境，配备高端会所，产品形态为高层、或低层、高层混合，加强周边高端服务设施的配置，如五星级酒店等。 2.4.价值定位 从产品价值角度分析，一