房地产行业投资研究报告.pptVIP

珠江地产在全国迅速扩张，目前已进入西安 企业综述 西安项目 目标 珠投是一家在全国树立珠江品牌的著名开发公司，其知名楼盘包括华景新城、华南新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、信源大厦、南方通信大厦、北京骏景家园等项目。目前，公司斥资建设的大型楼盘包括旭景家园、翰景轩、翰景家园、从化珠江新城项目、赤沙项目等，成立十年来，珠江已成为内地唯一开发社区面积达500万平方米房地产企业 在建及储备用地面积超过900万平方米。目前在深圳、天津、西安、武汉、南京，的高尔夫球场、大型社区等项目均已陆续启动。 据业内人士访谈，珠江地产已经在绕城高 速南段附近圈了的4600亩土地，目前前期规划已经完成。据预测，该盘子多层精装准现房售价将在2500元／平方米左 右，这对西安的房地产市场将形成冲击。 珠江地产今年将在广州、北京、上海三地发展，2003年除了这三地以外，还将在西安和深圳谋求全国性的发展。2002年在全国上市的楼盘大概是２１个，2003年全国上市的楼盘预计将达到３０个。2001年在北京卖了１２００套房子，2003年预计卖４５００套。 以珠江北京分公司为例，珠江地产组织设计采用的是职能制，但是突出了前期策划职能 董事长 总经理 副总经理 投 资 部 总 工 办 规 划 设 计 中 心 前 期 部 项 目 公 司 预 算 审 核 部 市 场 营 销 部 计 划 财 务 部 人 力 资 源 部 办 公 室 总工程师 珠江地产倡导关注“城市中间人群”针对不同客户群开发产品 城市中间人群 需要较高科学知识的职业 高科技领域需要 较高技术的职业 企业经营管理人员 第三产业需要 专业技能的职业 自然科学家、社会科学家、大学教授、私立学校教授 电脑网络工程师、高科技企业工程师、计算机软件设计师 企业经营 管理人员 律师、医生、作家、翻译、记者、演义界人士、节目主持人、广告设计师、体育运动员等。 国有大中型企事业、三资企业、外资企业、民营企业、金融、证券、保险、房地产等行业的经营管理人员 需要较高科学知识的职业 高科技领域需要较高技术的职业 第三产业需要专业技能的职业 物业管理和顾客价值的实现紧密相关，是品牌的重要组成部分 决策一：进不进入物业管理领域 提供公共服务对公共物业安全及秩序进行监管 房地产开发企业 承诺转移 产品移交 责任界定 业 主 肥水不流外人田 作为稳定的业务支撑 构成完整的品牌内涵 物业公司 利处 弊处 决策二：选择谁做物业服务 策划方案招标法 收费标准测算招标法 无标底二步法招标法 业主委员会 服务效率——快速 服务设备——完好 服务技能——娴熟 服务项目——齐全 服务态度——热情 服务程序——规范 服务收费——合理 服务制度——健全 选出代表 权利代言 评价工作 双向选择 《物业管理条例》将出台 发展商不能主动积极地避开风险容易陷身于与业主的纠纷中做不到位容易影响品牌和效率，法律关系混乱。根据业内人士访谈发现：西安的物业管理是亏损的 就楼盘产品而言目前西安市与发达城市还有一定距离（一） 建筑外立面设计结构呆板、色彩单调 结构上大体保留了传统住宅的建筑风格，门、窗、阳台、屋顶，无论造型还是线条，都不够时尚、简约、流畅，缺少现代建筑的美感。色彩则以灰、黄为主，象紫薇城市花园、枫叶新都市等西安知名楼盘已经算是比较注重外观造型和色彩的商品住宅了。 功能间隔方面还比较落后 西安住宅设计基本上还没有脱离北方住宅半厅或小厅的传统格局，即便是超大户型，对厅的利用、卫生间的配置、阳台结构的变化、各使用功能空间的划分等方面，都还没有跟上时代的步伐。 大部分楼盘小区规划设计还大致停留在较低的层面上 以“国家级2A住宅”枫叶新都市、紫薇城市花园为例，他们虽然有了中庭花园、幼儿园和小学、超市等配套建设，但对居民的活动、休闲和娱乐空间尚未充分重视，许多物业管理与服务功能尚未完全引入小区规划。 锦园呆板的建筑布局、紫薇城市花园的合围建筑对产品地域性特征的忽视、枫叶新都市的粗放式设计而忽视对产品的细节关注。 资料来源：业内专家访谈 就楼盘产品而言目前西安市与发达城市还有一定距离（二） 户型设计不合理，品种单一，缺少科学的市场预测度 在户型设计方面，比较适合现代家庭结构的80-100平方米的户型单位则非常少见，30-60平米的小户型更是少之又少，据相关资料显示，60平米以下的户型仅占据2%-3.5%，而在高档商品房中，150平米以上的大户型占据了市场的35%左右。如紫薇城市花园、枫叶新都市、群贤庄等平层大户型基本都在150平米以上，跃层式住宅，最小的跃层户型建筑面积都在250平方米以上，最大的达350平米。甚至在中档商品房市场，大户型也占据了主流，如城东区的明苑花园；城北区的雅荷花园二期；城南的名仕花园、鹏豪园；城西南的瑞