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城中城七号楼清盘营销及广告实施方案 针对城中城现状，特提出其清盘营销及广告实施方案。 第一部分 城中城七号楼清盘营销实施方案 随着时间的推移，城中城七号楼的资产价值在下降，招商难度亦又俱增，集团领导应当当机立断，快速行动。我们认为目前必须做好以下几项工作： 一、成立机构，明确责、权利 建议成立“城中城七号楼清盘项目组定点现场办公”，由集团销售副总任组长，销售部、工程部、物管部调员参加，明确其责权利，限期处理好清盘具体招商协调工作。 二、改进产品，清理脏乱差 （一）疏通道路 1、建议拆除、清除七号楼两侧一楼临时经营户。 2、对其东侧、北侧、西侧停车场地作出适当调整以压缩现有停车面积。 3、用简易围栏分隔停车场地，并分隔出通往七号楼的道路。 4、在北侧入口处可设立指示牌“往城中城七号楼由此向南”或“欢迎光临城中城七号楼（方向箭头）”。 5、电梯轿厢作适当装饰，对管理电梯的人员作招商培训。 6、步行通道一线要做好楼层指示牌。 （二）清理环境 1、对七号楼的脏乱差作一次普查，针对存在问题明确专人限期整改。 2、一层大厅作适当间隔，最好撤出现有的工程队和材料。 3、所有空置房间的杂物、垃圾全部清运。 4、所有空置房中被偷拆掉的门窗拉手、扶手、锁及电器等全部补装到位。 5、所有已出租出售的场地也加强物业管理。 6、在一楼设立现场招商点，统管招商、物管工作。 三、瞄准目标，锁定客户群 所有的招商、广告部必须要有明确的针对性，弄清“卖给谁”、“怎么卖”。因其通路狭窄，停车场地欠缺，我们认为其定位应该是写字楼为主，经营用房为辅，目标对象为： 1、急于要在市中心租房办公的本地市区、县城、乡镇各类企事业单位。 2、急于要在市中心购房办公的本地市区、县城、乡镇各类企事业单位。 3、同新建的电信大楼相配套的电信服务企业，如网通网点、手机城等， 4、急于要在盐城市中心租购房作办事处办公经营的外地企事业单位。 5、技术密集型的精加工、精装配的制造业企业。 6、特色或高档餐饮休闲、娱乐业企业。 7、宾馆业企业。 8、健身、保健、医疗企业。 9、现已在此经营的企业的规模扩展。 10、投资房产的投资者。 四、整合战术，提高成交率 （一）招商形式：租赁销售结合 坚持以售为主，以租为辅，以租促售的原则，租金与售价的比例关系为：十年以内的租金=售价。 （二）招商手段：直销代销并重 除开发商自主直销外，我们可以在市房地产交易市场设点，并委托各类中介公司代理租售，以提高招商率。 （三）清盘技术：击破各个目标 针对本盘的不同目标对象，我们建议采用以下战术各个击破： 1、隐性降价：房地产营销比较忌讳高开低收，我们可以通过降低首付、赠送物管费、延长按揭期等方式隐性降价，由此可进行“首付一万元入驻市中心高档商办楼”、“零首付轻松置业城中城”、“付10年租金拥有市中心高档商办楼”等专题促销。 2、试驻战术：通过吸引业主试驻，降低业主置业门槛，使潜在目标对象提前“浮出水面”，同时回避了降价的消极影响。 3、各个击破：针对不同的买房、租房的具体对象，售楼人员在精熟产品的前提下，要力陈楼盘对业主的适合性、优越性和经济性。 第二部分 城中城七号楼清盘广告实施方案 一、广告计划 阶 段 主 题 主要内容及侧重点 媒体组合方式 一、 告 知 阶 段 本 盘 价 值 1、区位优势； 2、增值前景； 3、物有所值。 1、电视：盐城台一套、二套“新闻联播”（晚）前后图文广告、游动字幕；盐城三套图文广告。 2、报纸：晚报房产版、广电报一版、大众报一版报眼、图文广告。 3、POP：单页印刷品广告定点散发，直邮。 二、 促 销 阶 段 轻 松 置 业 1、价格优势； 2、付款灵活； 3、租售皆可。 1、广告牌：城中城七号楼顶东立面广告牌。 2、巨幅：城中城七号楼东立面：“零付款入驻城中城！”。 3、电视：盐城台一套19：00-21：00时段游动字幕。 三、 提 示 阶 段 机 不 可 失 1、独特区位； 2、绝版楼盘； 3、抢到就是赚到。 1、报纸：晚报、广电报、扬子中缝文字广告。 2、巨幅：“抢到就是购到！”。 3、条幅：“抢占先机，机不可失！”。 本盘清盘广告拟分三个阶段：一是：告知性宣传阶段；二是：促销性宣传阶段；三是提示性宣传阶段。各阶段广告主题、内容及媒体组合见下表： 二、广告预算（万元人民币） 阶 阶 段 预 算 项 目 一 二 三 电 视 0.5 1.0 / 报 纸 0.5 / 0.5 广告牌 1.5 / / POP 0.5 / / 巨 幅 0.3 0.3 0.4 条 幅 0.1 0.2 0.2 小 计 3.4 1.5 1.1 合 计 陆万元整（￥60000.00） 以上方案，供开发商参考。 盐城金马广告有限公司 二0 0 三年七月十六日