基本制度与政策第章考点分析.docVIP

?2011年物业管理师《基本制度与政策》第五章房地产相关制度与政策考点分析?：房地产与房地产业管理制度简介学@慧*教/育~网~ 第一节? 房地产与房地产业管理制度简介 1. 房地产领域的现行法规体系房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 请 访 问xuｅhuｉeｄu.cｏm 房地产相关法规有： （1） 直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。（2） 国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。（3）国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：? 《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。（注：可关注相关法律法规的级别）房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。 2. 房地产开发项目的规划设计管理 房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。 城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。 (一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 城市规划的概念 城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。 (二)房地产开发项目的规划设计审定 规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 （1）．建设项目选址意见书 建设项目选址意见书的主要内容是：建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。 （2）．建设用地规划许可证 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。 （3）．建设工程规划许可证 建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 (三)城市规划部门对建设项目的检查和监督 检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。 3. 城市规划与房地产开发项目的关系 房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。 4. 房地产开发项目管理应遵循的制度 房地产开发项目管理应当遵循以下制度： (1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。 (2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。 (3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。 (4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。 (5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，必须形成工业