洛克双喜国际大厦营销策划方案.pptVIP

洛克双喜国际广场营销策划方案 项目SWOT分析 项目所处的地理位置优越，拥有地铁、轻轨、地面公交等多重立体式交通优势。 项目所处的中山公园商圈，配套齐全、商业氛围浓厚，中山公园又为高楼层提供了良好的绿化景观。 周边市场目前在售的产权式办公楼项目不多，项目具有一定的稀缺性。 项目外立面设计较为现代和时尚，7－13楼的办公楼部分以5A级标准配置，符合高标准办公楼需求。 7－13楼部分的房型面积相对较为合理，有利于总价的控制。 项目SWOT分析 项目办公楼部分从宣化路进出，周边目前环境较差，尚有一些老厂房老建筑，较为凌乱，与项目5A级办公氛围不符。 由于整体项目的设计时间较早，因此在设计上存在一定的缺陷：如层高低，吊顶后局部仅为2.0－2.3米，不符合现代办公要求。 无开敞气派的办公楼大堂，不利于项目整体高品质形象的树立。 七楼外平台的中央空调机组将一定程度上影响部分楼层部分单元的采光和景观。 得房率较低，尤其是南北塔楼部分的房型利用率低，且为框剪结构，无法形成大开间的办公格局。 两栋塔楼由于间距较近，互相遮挡，使之景观和采阳受限。 项目车位数量较少，且为双层机械式车库，无法适应和满足办公项目对车位的大量需求。 项目SWOT分析 住宅市场受宏观调控政策影响整体疲软，但商业地产却被普遍看好。 随着上海整体经济的发展，近年来对办公房的需求持续旺盛，办公楼市场已进入供不应求、租金稳增的发展期 随着周边区域的逐步发展，中山公园商圈有望形成新的CBD，有利于支撑本案高标准办公楼定位。 随着周边CBD氛围的逐步形成，对酒店和酒店式服务公寓的需求进一步提高，而周边目前类似物业较少。 项目SWOT分析 整体房地产市场的疲软，导致市场投资客数量的急剧锐减，也会影响商业项目的销售速率。 商业用房的付款和按揭方式对客户资金要求较高，制约了部分客户的购买欲望。 虽然周边目前可售的同类物业不多，但仍有不少办公房租赁房源，将与本案争夺有效客源。 7-14楼办公楼与塔楼的小户型两者在房型和品质上差异较大，导致客户的层次拉开过大，不利于整体项目的包装。 产品定位 通过以上项目SWOT分析结合市场状况，本行认为，如果把本项目定位为单一的纯办公楼产品，则将面临极大的风险 ： 产品定位 本案位于中山公园商圈，目前周边现有的办公产品较多，而本项目在硬件设施及相关配套上，与其它同类产品相比并不占优势，甚至略逊一筹。单纯的作为办公楼定位的话，将会面临严重的竞争格局，产品同质化现象将严重影响本项目的市场占有份额，且难以在竞争市场中脱颖而出。 因此，本行认为，如果要打破僵局，则必须对产品的定位及包装思路进行重新整合，走产品差异化路线，使之成为长宁区炙手可热的稀有性出售型办公产品。 产品定位 本项目如作为纯办公楼定位，则由于功能的单一化，客户面较窄，不利于平均去化。尤其是两栋塔楼部分，由于规划之初为小户型公寓设计，因此目前现状和已定的格局不适应现代办公的要求，实际销售中必然存在相当的抗性。 且整体项目体量较大，作为功能单一的产品在短期内去化存在相当难度。 因此，我们认为，必须结合产品现状，深入挖掘产品的多重功能，并在此基础上，强化其功能创造一定的特色，以适合客户的不同需求。 产品定位 本项目如作为纯办公楼，为提高产品竞争力，提升产品性价比，则要求在现有格局基础上，提高硬件配置标准，即通过豪华材质来堆砌，势必导致成本的不可控，如转嫁到消费者头上，则会导致售价偏高，直接面临去化难题。 如功能单一，现有产品又无特色，则要求大量投入营销推广费用，通过狂轰乱炸的广告声势，来塑造高端产品形象。而一旦客户至现场发现产品实质与广告脱节的话，则可能对楼盘形象带来负面影响。 因此，我们认为，只有通过丰富产品功能，强化产品特色，才能形成市场独一无二的产品，形成差异化竞争，提升楼盘的整体竞争力。 产品定位 1－6楼为大型商业； 7－13楼为5A级高标准纯办公； 14楼为休闲会所、商务中心等配套设施； 北楼15－28楼规划为小户型酒店式服务办公； 南楼15－28楼规划为经济型酒店式服务公寓。 产品定位 上海首座5A级 全方位复合型?多功能服务制 创意联动中央商务基地 产品定位 “上海首座”之地位立意 ?5A级写字楼、酒店服务公寓、酒店服务式办公、大型商业购物广场于一体的复合型商业项目在上海堪称首创。 上海“5A级”之写字楼标准 ?写字楼符合上海5A级写字楼的A级品牌标准、A级地理位置标准、A级客户层次标准、A级服务品质标准、A级硬件设施标准的规定。 产品定位 “全方位复合型、多功能服务制”之功能定位 ?本项目功能定位之一 ：即5A级写字楼、酒店服务公寓、服务式酒店办公、大型商业购物广场于一体的复合型商业。 ?本项目功能定位之二 ：酒店式服务公寓与服务式酒店办公于一体，开创了酒店服务