大连开发区君悦豪庭项目策划方案5.pptVIP

价格定位 价格定位 产品定位 室内装修 产品定位 智能化设施 产品定位 智能化设施 产品定位 智能化设施 产品定位 智能化设施 产品定位 智能化设施 产品定位 会所功能定位 产品定位 会所功能定位 产品定位 商业定位 营销推广报告 形象定位 定位原则 形象定位 形象定位作用： 形象定位是将项目特性用简单形象的词汇进行整合 形象定位是将项目的卖点完整展现，并能产生联想 形象定位直接影响客户对项目的直观感受，所以要精炼、准确而富有创意，才能符合目标客户的心理特征 形象定位 户型功能分区明确，适于居住 自然景观好，望山观海 会所及配套设施齐全，规模大 项目自身档次、品质优于其他项目，性价比高 形象定位 卖点总结 关键词： 宜居、个性、高档、精致、品味、高性价比 形象定位 少数人：高阶层的、年轻的、个性时尚的、追求生活品质的人群 定制：量身打造的、独特的 上品生活：高品位的生活，个性化的生活，时尚的生活，舒适的生活 形象定位 为少数人定制的上品生活 我们，城市的中坚 让您拥有一个五星级的家 形象定位 体现项目档次高，不是大众人群可以拥有的，他适合追求生活质量的高端人群 体现了项目的稀缺性和独特的气质 体现项目营造的是一种高品位的生活方式 形象阐释 重点体现我们项目的客户群的特征，他们是一个城市的中坚力量，是社会的上层人群 形象阐释 五星级是体现一种高档的服务和高品质的生活 家的概念是针对其他竞争项目而言的，只有我们的户型格局才符合家的要求，体现出本项目的居住舒适度和居住品质 入市时机 开盘具备的条件： 销售证（如不具备，可以认购形式开盘） 完整的售楼处 现场包装到位 销售工具完备 沙盘模型到位 销售队伍组建 价格体系建立 交房标准 按揭银行确定 物业费确定（公司） 会所功能确定 最好具备样板间 入市时机 入市条件 入市时机 开盘时机 核心战略 分析 核心战略 由于本项目历史形象很差，因此，营销战略应首先以形象公关为主，进行大量的炒作，重新树立项目形象，后期进入正常的销售轨道，采用卖点具体诉求促进销售。 推广策略 推广策略 推广策略 拟定推广思路 推广策略 拟定推广思路 推广策略 实施策略 推广策略 实施手段 推广策略 分期推广策略 推广策略 分期推广策略 形象策略 创造开发区先河，创造最稳定，投资回报高的产品形象，开发区热销地产项目，未来的开发区的样板楼。乾豪地产开发有限公司塑造的第一个知名品牌产品，获得强力的提升价值空间。 使受众群体淡化黄鹤楼的最初形象,完成转型,让人们有新的认识. 塑造高端产品形象,使客户购买得到充分的地位与实力体现. 渗透策略： 软性文章：不断与项目的任何相关事宜进行不断炒作烘托与政府办公地、商业聚集地、住宅流的转向趋势。 从接电话开始真诚的服务，在线服务。 直投形式对大中外资企业将进行全面的邀约。 对其他各案客户进行渗透了解。 推广计划 推广主题（ slogan ） 推广计划 分阶段诉求 推广计划 推广计划 第一阶段——导入期（内部认购期） 推广计划 第二阶段——开盘期 推广计划 第三阶段——持续期 推广策略 第四阶段——二次强销期 推广策略 营销活动 推广策略 营销活动 媒体选择 媒体通常种类 直邮广告（DM） 报纸广告 新闻缮稿（软文） 电视广告 电台广播 广告牌（路牌、道旗） 车体广告 灯箱广告 直销活动（巡展） 公关活动 网络广告 媒体选择 价格策略 总体价格策略 价格策略 低开高走，小步快跑 销售策略 销售周期 销售策略 本项目价格策略是以低价入市，因此，在推售顺序上应从价格较低的楼层户型开始。 销售策略 推售计划 销售工具的选择及建议 销售工具通常种类 宣传单页 楼书 折页DM 海报 户型册（或单页） 手提袋 项目光盘 销售工具的选择及建议 销售工具选择建议 现场包装 包装原则 提升项目档次 彰显项目品质，宣传项目理念 满足客户虚荣心，使客户认可的同时促进客户迅速成交 现场包装 分类建议 售楼处、工地包装、沙盘模型、样板间等建议已提交并开始实施，这里不再进行阐释。 推广预算 根据行业经验，通常房地产的推广费用占销售总额的3%-5%，考虑到本项目规模较小，及当地市场因素，建议本项目推广费用为销售总额的3%左右为宜。约为： 20000平米×5200元/平米×3%=312万元 （该预算不包含样板间和售楼处的装修、沙盘和销售工具的制作） 通过有效的操作和适当的推广手段，以及对各种媒体之间的有效整合，可在不影响整体推广效果的基础上，适当节省部分费用。 推广预算 推广费用阶段性安排 内部认购期：占总推广费用的30% 开盘强销期：占总推广费用的25% 持续期：占总推广费用的15% 二次强销期：占总推广费用的30% 推广预算 合理有效的推广不但能使项目顺利销售，也能够