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首先我们应该明白项目融资是怎么产生的呢？ 20世纪70年代末80年代初，随着世界各国经济的发展，无论是发达国家还是发展中国家，都先后出现了大规模基础设施建设和资金短缺的矛盾，这是项目融资产生的直接原因。 然后什么是项目融资？ 广义上，项目融资是指为一个新项目、收购一个现有项目或对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动和方式，即为了项目的开发建设所进行的任何融资活动都成为“项目融资”。狭义上，项目融资仅指具有无追索或有限追索形式的融资活动，通常是以项目未来收益的资产为融资基础，由项目的参与各方分担风险的具有无追索权或有限追索权的特定融资方式。 地产行业的投资多是长期性的投资行为，因此，地产企业对资金的需求掀起较长并且数额巨大，通常都会采用股权和长期债券的方式进行融资，以满足资金需求。恒大地产作为2009年年底成功登陆中国香港联交所的中国地产公司，在3个月内相继进行IPO和长期债券发行使得恒大地产成为在中国香港上市企业中的一枝独秀。 恒大地产的历史较短，但是发展战略和扩张路径清晰而激进，在短短10多年的时间里完成了从艰苦创业到稳健发展到全国扩张到迈向国际的一系列蜕变，成为蜚声中国房地产行业的佼佼者。 根据恒大IPO和发债所融资资金的投向，我们能清晰地看到，绝大部分用于偿还结构性的银行贷款和土地未结款项以及新增的投资项目，只有少量的资金用于一般性企业用途。这是因为恒大地产此前的债权性融资大部分为银行贷款，但是这些资金的投向却是恒大长期性的投资项目，从而使得长期资产挤占了短期负债，造成短期负债压力过大，此次的IPO和长期债用来置换长期投资中的结构性贷款并投向新的项目。使得长期投资和长期融资相适应。形成良性的资金流动，保证短期充足的运营资金和偿债能力。当然，由于恒大发行长期债将使得企业的资产负债接近60%，既增大了财务杠杆，也增大了财务风险，从而恒大不得不提高长期债的年利率，这一方面也增大了企业的融资成本。 分析恒大的IPO和长期债发行的过程，我们能看到恒大之所以成功，有以下几方面原因：其一，是企业的发展非常好，有巨大的市场前景和投资潜力。二，恒大先通过IPO融资的资金进行部分结构性贷款的偿还，然后发行的长期债进一步调整企业的资本结构和相关财务指标。三，恒大通过准确测算期资金流量和财务风险并设定相应的债券发行利率，使得债券发行容易获得市场认可，为企业融通发展急需的资金，同时有效控制了融资风险。 此外，发行长期债券融资原则上应该投向长期投资项目，从而调整企业资金的使用结构。为了债券的更好发行，企业一般会对债券进行信用增级和标准评级，从而获得资本市场的认可，同时还可以考虑设立偿债基金等安全、有效的资金退出通道，有些方案的设计都是出于对投资者利益的保护。只有保证投资者的参与，资本市场才会生机勃勃，企业才能通过合理融资渠道在资本市场上获得资金。 地产行业是一个资金需求密集的行业，资金更是地产企业生死攸关的关键所在。因此。拓宽企业融资渠道，同投资者建立良好的合作关系。保障企业充足的资金使用量，是地产企业资本运作最为重要的目标。 　万科A（000002）尽管手持现金470亿，但随着国内信贷紧缩带来的资金成本上升，以及旗下项目的滚动开发和后续资源拓展，仍不得不考虑更多的融资渠道。除了银行贷款外，万科近两年来已深入涉足信托、基金领域，收购的海外融资平台引而待发。而近期，中集集团（000039）B股转H股破冰，万科称也在考虑这方面的可能性。 房地产市场进入“下半场”，即使稳健如万科，资金成本也在加大。 　　中期报表显示，万科对控股子公司和联营公司的担保余额，从2010年末的32.13亿上升到2012年中期的144.27亿，占净资产的比重为从7.26%提升至27.24%。 　　这从一个侧面反映了万科在调控下面临的资金压力。正如保利在中报中所言，近年来公开资本市场融资紧闭，以及银行信贷的持续缩水，导致大型上市房企融资成本上升。 　　此轮调控伊始，万科就祭出多种手段融资。万科认为，房地产业的风险在于融资渠道过于集中在银行，单一融资渠道的风险使得一旦政策发生变动，出现宏观调控或其他变化，银行信贷风险将直接危及企业。 　　万科多元融资通道之一是信托。用益信托数据显示，2011年万科房地产信托融资规模仅次于万达，共通过8款信托产品融资48.93亿，其中4款由渤海信（微博）托发行，总规模达36.04亿。 　　借力大股东华润则是万科另一融资路径。上述信托并不包括万科向华润信托所借的信托贷款。 　　2011年万科第一次临时股东大会通过议案，取得大股东华润集团及其关联公司不超过44.2亿的融资额度。在接下来的1年中，万科分三次分别从华润集团子公司华润信托借款40亿。 　　2012年5月，万科2011年度股东大会再次授权董事会与大股东华润集团展开合作，金额不超过105.9亿