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当前我国住宅物业管理存在普遍问题及对策 当前我国住宅物业管理存在的普遍问题有： 一、开发商的问题： 1、物业规划、设计问题： 绿化设计不当：如阴生植物、半阴生植物、阳生植物种植不当，导致绿化枯萎死亡。或绿化离房屋太近，遮挡门窗。 汽车停车位不足或设置不当，未合理设计单车、摩托车位。 人车不分流 出入口设计不当：如出入口设计过多或过少。 商铺未与住宅隔离开来，商铺未限定经营项目。 空调位设计不足或不当，冷凝水排水管设计不当。 厨房排烟管设计不当 垃圾房选址设计不当 水泵房、电房选址不当 排水管道设计不当：如管径选择不当，弯道太多，出户管太长，转弯和坡度不合理。 未预留电缆备用管道 未配置物业管理用房 2、物业质量问题：包括材料质量、施工工艺及质量、配套设施设备质量等。 如渗漏、裂缝、地面下沉，电梯、智能化、供水、供电设备等质量问题 3、物业权属问题： 如会所产权、游泳池、停车场、配套房屋、幼儿园、学校权属等。 物业公司的问题： 管理服务意识水平欠缺。不严格规范，不尽职尽责。质量不高。另外还有物价上涨，管理成本高，物业公司投入不足等。 业主的问题：部分业主物业管理意识淡漠，个人文明素质欠缺，只求一己之利，缺乏公德之心。法律意识淡薄，对法律缺乏敬畏感。 违规占用公共地方（如天台、平台、绿化带、消防通道及其它公共地方）进行种菜、种植绿化、建鱼池、假山、搭棚、建房、放置杂物废物、养狗养鸡、停放车辆、加工、经营或其它不当行为 在楼道或其它不当地方烧香、烧纸、摆放神位、燃放烟花鞭炮 损坏、占用、改变、践踏绿化 高空抛物 制造噪音：音响声音过大、大声喧哗、唱歌、演奏乐器、装修噪音 乱扔垃圾：垃圾不按规定投放至指定地点 电梯内吸烟、随意吐痰、吐口香糖等 不文明养狗：狗吠扰民，狗的排泄物污染环境，狗吓人或伤人。 乱拉乱挂、乱贴乱涂、乱写乱画，乱扔乱倒，乱堆乱放 违规装修： 擅自改变房屋外观、结构和功能。损害或破坏承重墙、梁、柱、楼板等房屋主体结构。将房间或阳台改为卫生间或厨房。 违规搭建，违规拆改（非承重墙、门、窗、阳台、护栏、管道） 违规开门、开窗、开孔（排烟、排气） 违规安装太阳能热水器、空气能热水器、加压泵、卫星天线 将住宅用房改为仓库或加工经营用房。引发安全及环境等诸多问题 违规停放车辆（单车、摩托车、电动车、三轮车、童车、汽车等） 商铺违规：如餐厅违规排放油烟油污，石材加工制造粉尘噪音，歌舞厅噪音等。 相关政府主管部门的问题：由于种种原因，对违规不能及时查处。对物业管理企业监管不力。 其它问题：法制不健全，有的问题无法可依。如对违规养狗就没有很好的办法。加之当前社会正处于转型之中，政府公信力及法律威信受到严重挑战，一部分人无视法律法规，敢于违规违法。 正是由于有以上诸多问题，才导致现实中不少住宅物业管理不尽人意。脏乱差随处可见。 那么，怎样解决当前住宅物业管理存在的上述问题？应当从多方面着手，多管齐下，综合解决。 一、开发商方面： 物业规划设计时，应当多从物业的使用和管理的角度考虑，尽可能利于居住，易于管理。物业建造时要使用优质材料，规范施工。保证质量。配套设施设备也要选择优质品牌。保证质量性能。明确物业权属，避免纠纷。具体要考虑下列方面： 充分考虑物业周边环境，周边配套设施，当前发展状况及未来发展趋势。 充分考虑房屋地势、楼距、结构、布局、排水、通风、采光、遮雨、层高、房间内部结构、大小和布局。 物业管理用房：包括客服中心，保安室，监控室，会议室，业委会办公室，储物间，工具房，宿舍，饭堂，活动室等。客服中心应设在主出入口附近以方便业主。 设计安全性：一是防盗：如围墙及房屋外立面（如天台、阳台、墙壁、窗、煤气管、排水管立管等）是否容易攀爬，是否存在其他安全隐患？二是防意外：楼顶女儿墙、楼道窗、楼梯、阳台、平台护栏的高度，栏杆间隙的大小，游乐场设施设备的安全，水池、景观的安全，游泳池、透光井、阳光棚的安全。 商铺规划设计：没有商铺，住户消费购物都不方便。但是商铺不能影响住宅环境。商铺与住宅应相互独立。商铺不得开门开窗通往小区内。商铺进深最好向前伸5-10米，以尽量降低对住宅的环境影响。商铺要预留空调位，空调排水管，电视源、通讯源到户。商铺层高要合理。商铺前面的场地、人行道、机动车道、停车场及建造材料都要考虑周到。经营范围要提早有设想。比如设想1-2家餐馆，则要设计排烟系统，排油污系统。出售时在购房合同中明示商铺经营范围及禁止从事的行业，比如石材加工，修车，洗车，货运公司等，并注明未列举的行业报物业公司批准后方可进行经营。 房屋本体质量：强调五点：一是基础质量要保证。二是楼板梁柱无明显裂缝。三是做好防水处理（天台、平台、阳台、门窗边、外墙、卫生间、厨房、管边、地下室）。四是防止墙壁和天花批荡开裂脱落。五是材质要优良，施工要规范，使用新材料和