物业前期介入手册.docVIP

物业前期介入手册 随着人们生活水平不断提高，人们对于作为房地产配套的售后服务物业管理服务水平要求也越来越高。物业管理企业提前对房地产项目开发建设进行介入，有利于提高其服务质量，方便日后的物业管理活动。而前期介入的重要组成部分就是工程跟进。 物业前期介入工作原则是从物业管理及使用者角度，对项目工程规划、设计、施工过程中可能影响后期物业运营管理的关键点提出相应优化建议，以减少对后期物业运营管理的影响，更好的满足物业使用的安全性、便利性以及物业管理的节能运营等要求。 一、前期介入工作内容 制定工作职责：主管，跟进员 相关表格：工作计划，配套设施设备情况，每日工程进度记录，周进度报表，图纸差异记录，相关建议，问题统计跟进表 参加相关会议 了解设计思路 了解公共区域装修情况 了解公共区域用电情况 了解各户型的分布情况以及相关使用的情况 针对发现的问题和需要完善的问题及时提交相关建议并跟进 二、工程跟进的目的： 及时了解工程进展状况，掌握工程施工的现场状况； 对于施工现场的工程施工质量进行监督，保证工程建筑质量； 掌握工程施工过程中的工程质量问题和存在的工程质量隐患和设计缺陷； 根据物业管理经验和业主反馈信息，对项目开发商提出有建设性的建议和意见。 三、工程跟进的范围： 由于工程跟进的主要目的是为了方便日后的物业管理活动，所以，工程跟进的主要范围应以与物业管理日常工作紧密相关的分部工程为主。 主控项目： 电气安装工程。含：强电工程、设备安装工程、弱电工程 、避雷及接地、小区综合电气布置安装工程； 给排水工程。含：单位工程给排水、消防管网工程、小区综合给排水工程； 防水工程。含：单位工程屋面、外墙、地下室及厨卫防水； 内外装修工程。含：室内精装修、外装修； 主控项目跟进内容包含：①理解和熟悉施工图纸；②清楚各工程管道、线路预埋放线和各设备的使用材料、位置、使用功能；③及时了解工程变更的有关资料（或与设计图纸不符的地方）；④了解和掌握工程的现场施工情况和施工进度；⑤对于跟进中发现的质量问题和隐患应及时记录并汇报项目工程部，并跟进至问题解决为止；⑥及时向公司和项目工程部反馈业主的意见和建议； 一般项目： 1、地基和基础工程。含：基坑开挖、地基的夯实、桩基础、基础垫层（及防水）、基础砼浇筑等； 主体工程。含：主体结构、主体维护结构（砌体、内外隔墙）等； 园林绿化工程。 一般项目跟进内容包括：①理解和熟悉施工图纸；②了解和掌握施工现场情况和施工进度；③及时了解工程施工过程中的施工变更资料；④对于跟进过程中发现的工程质量问题及时记录、汇报。 四、工程跟进的前期准备工作： 人员构成：工程跟进应由专人专项负责。进行工程跟进的人员应以工程技术员为主，应有一定土建施工工程管理经验，懂电气安装、给排水工程。 与开发商取得沟通，获取相关工程技术资料。工程跟进必须取得开发商的支持。获取的资料应当包括：项目工程介绍资料、项目规划图、单位工程的施工图纸等。 熟悉图纸资料，了解工程建设参与各方的基本资料和相应负责人的联系方法，以便于在跟进过程中的及时沟通。 建立完善的工作制度、岗位职责、工作流程以及相关的工作表格（见附件1）。 工程跟进工作流程： 进场熟悉情况，掌握当天相关工程施工进度，现场施工情况，并记录； 仔细跟踪主控项目的施工过程； 与现场监理或项目工程部现场工作人员取得联系，获取当天的相关工程资料； 对于施工过程中发现的不规范施工行为或质量隐患应及时作图片和文字记录，并向现场监理汇报； 对于已完工分项工程发现的工程质量问题，应作文字和图片记录，并向有关方面询问相关资料； 整理当天记录资料，并分项汇总； 对已经发现的问题应向公司内部负责人作专项汇报，再以《工程事项联系单》的形式向项目工程部反馈，直至解决为止； 工程跟进人员每天应向专项负责人进行口头汇报，每周工作例会向公司领导作书面工作总结报告； 工程记录资料每日记录整理，每周总结，同时应进行阶段性汇总，整理存档。 工程资料的整理： 跟进资料应分为工程技术资料、跟进记录资料、工程联系资料三大部分。 工程技术资料包括：项目工程介绍资料、项目规划资料、单位工程施工图纸、工程施工过程中的变更资料等； 跟进记录资料包括：每日施工日志、图片记录资料、施工质量问题记录、主控项目施工用主材记录以及跟进工作周（月）计划和周（月）工作总结报告等； 工程联系资料包括工程事项联系单、业主的反馈资料等； 每日工程跟进工作完成后，资料应当分项进行整理，有条件的话，应进行电子版整理存档； 每月对工程资料进行整理。阶段性工作完成后，应将跟进资料按公司统一档案管理格式进行汇总、存档（可参照《国家工程档案整理验收规范》）。 五、工程跟进中应注意的要点： 工程跟进以了解为主，跟进人员不应以监理身份自居，对施工人员指手划脚，对施工单位工作人员应以请教、