限购令对房价的影响.docVIP

/s/blog_47841af70102du0v.html 题目如下：分析一下房地产市场上数量管制（限购令）的后果。限购令实施以来，我们观察到的房地产价格的变动如下：先是几乎价格没有任何下跌，甚至一些市中心黄金地段的房价还小幅上升了；然后最近出现大幅下跌。解释这价格变动的现象。 这道题目其实可以分解为三个问题：第一，为什么限价令出台一年来、直到最近为止房价都没有明显下跌。第二，为什么一些市中心黄金地段的房价还上小幅小升了。第三，为什么最近房价出现大幅下跌。 后两个问题其实比较难，但不知道为什么反而是它们率先被答中，第一个问题却一直没有人能答到哪怕是挨上一点边的答案。 那就先说后两个问题的答案。第二个问题最早有人答对，这里只列出最早答得最完整的人的回答，以及有事实例子作支撑的回答，我再略作补充。 miltoncheung92011-12-19 16:32:27 用很通俗的语言讲。买个好房子要用掉那个指标，买个差些的房子也要用掉那个指标，还是买好房子划算些。这与您以前讲过的量刑过度时人的行为类似，无论重罪轻罪，被抓住了横竖都是个死，还是犯重罪值当。 展开解释。那个指标是一项资产，有价值。用购房价格加上这部分价值后的总费用摊分房子的用值，越贵的房子（用值越大），其单位费用带来的用值越高。 新浪网友2011-12-19 21:23:27 黄金地段房价初期小幅上涨的原因前面已有多位网友给出博管认可的答案。我再根据个人经历略微补充一点。限购限制的是购买机会，买什么样的房子都是同样的一次机会，买黄金地段的相对就便宜了。这与北京出台小汽车限号令后，二手车问津者减少，道理一样。普通人的说法是“好不容易摇到号，不买好点的，不就亏了吗？” 很简单的道理，是需求定律的应用：你设身处地的想一下，如果你现在还在不被限购之列，即你还能买一套房，你是会买便宜的房子还是贵的房子？当然是买贵的啦！在有限购的局限条件之下，购房指标是值钱的！这购房指标价格分摊到房屋的价款上，贵房子的每单位价格分摊到的购房指标价格较低，于是对贵房子的需求量上升！如果没有限购，人们的最优选择可能是先买个便宜的差房子，等到以后经济能力更强时再换个更贵的好房子，所以差房子不会相对于好房子就没有竞争力。但有了限购之后，这个本来是最优的选择被限购令废除了，人们的最优选择就变成一步到位消费尽可能贵的房子。 以上的解释其实是推断，因为我早在限购令出台初期，有一位同事向我咨询限购令对房价的影响时就已经是这样说的。后来的发展确实如此，无论是北上广这些大城市，还是其它实施了限购令的二线城市，类似的情况都是这样：市中心黄金地段的房价坚挺、甚至上升。所以评论中有朋友说这样解释已经发生的现象不是“事后诸葛亮”吗？这是又忘记了之前的讲义中说过的解释已发生之事与推断未发生之事是同一回事！你若真能正确地解释限购令实施后房价变动的原因，只要关键的局限不变，以后的房价变动你照样能准确无误地推断。 第三个问题也有人答出来了。 yigangli782011-12-19 22:02:27 说明大批房产商对未来持悲观态度，准备收手不干。但是房地产开发周期很长，我以前有印象从拿地到开盘大约两年时间。所以限购令出台时建了一半的楼盘，差不多一年左右时间陆陆续续都最后完成了。前面说过，由于市场上供求关系其实没有大的变化，所以房产商也犯不着将建一半的工程烂尾（刚开个小头的当然可以停）。但是当一个准备收手不干的人，手里还剩一点点存货时，降价清盘将是他的最优选择，因为慢慢卖的话养一个团队以及利息支出很可能要大于降价少收入的那点钱。当这个决定和行为成为一大批房产商的选择，那么市面上的房价就开始有大幅下降了。但是这也说明这些房产商都已经到了清盘退出的最后阶段了。 最后是未来房价预测。如前所述，需求基本不变，但是当前有大批房产商正在清盘退出，所以未来商品房的供应将锐减，房价将大幅上升。现在还没买房的朋友应该趁这个机会赶紧买。（本人概不负责，说错了反正管理员删帖或扛着，嘿嘿） 里面唯一的变数是国家目前搞得声势浩大的所谓廉租房，经适房。我真的不知道从全国范围来看，这批房子的质量和数量到底如何，会不会对商品房市场带来冲击。但是以我现在从网上看到的反馈，几乎可以不考虑。而且这两类房子属于价格限制措施，根据前面讲义的讨论，难以有好结果，最后跟火车票一样。 这个回答基本上说到点子上了。事实上，我是听到绿城集团的新闻之后想到这个答案的。先是有绿城集团要破产的传闻，然后绿城的人出来辟谣说没破产，但承认要降价。再然后是马云组织员工去九折团购绿城的房子。最后是有消息说绿城把手头上的房子卖完后就会彻底退出房地产市场。这些纷