与房地产企业有关的主要税种介绍.docVIP

 FILENAME 2800299-579454482e22d.doc PAGE  PAGE - 4 - 和房地产企业有关的主要税种介绍 一、营业税： 1、计税依据：应纳税额=收到的销售款*税率 2、税率：5% 3、纳税地点：项目所在地 4、纳税期限：按月缴纳，每月15日前 5、按营业税额缴纳附税：城建税7%、教育费附加3%、防洪费1%。 二、契税： 1、征收对象：土地使用权或房屋买卖的受让方。 2、计税依据：应纳税额=成交价格*税率 3、税率：3% 4、纳税地点：土地所在地税务机关 5、纳税期限：签订土地、房屋权属转移合同后10日内 三、土地使用税： 1、计税依据：应纳税额=占用土地面积*每平方米税额 2、税额：地方核定，天津市分七等级，见《天津市土地使用税计税级差表》 3、纳税地点：土地所在地税务机关 4、纳税期限：按年计算，分两期缴纳，每年5月和11月 四、印花税： 五、土地增值税： （一??征收方式：先预征、后清算。 （二）预征土地增值税=预售收入*预征率 现行预征率：2% （三）土地增值税清算： 1、清算条件： 必须办理的： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。 税务机关可要求办理的： ①已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; ②取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； ④纳税人涉嫌重大税收违法行为的； ⑤其它需要清算的情况。 2、计算增值额的扣除项目： ①土地取得及拆迁补偿等成本、前期成本、建安成本、基础设施及配套费用、开发间接费等支出可据实列支。 ②利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。销售、管理两项费用，按第①项金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，财务、销售、管理三项费用按第①项金额之和的10%以内计算扣除。 ③与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等。 ④按第①项金额之和，加计20%扣除。 3、土地增值税税率表： 建造普通商品住宅增值额不超过扣除额20%的，可免除土地增值税。 4、可实行核定征收，核定征收率原则上不得低于5%，即：土地增值税=销售收入*5% 六、企业所得税： （一）季度预缴： 1、应纳税所得额=预售收入*预计利润率-期间费用 2、预计利润率： 25%——开发非经济适用房 3%——开发经济适用房、限价房等 （二）汇算清缴： 开发产品完工后，将实际毛利额和预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。 （三）为避免清缴时产生退税，在季度预缴时，应尽量调低应纳税所得额，可在确认毛利时扣除营业税金、维修基金、土地增值税等项目。