湖景平层大宅定位策划报告(精简版)重点.docxVIP

湖景大宅(案名待定)定位报告交流稿 背 景 开发意义： 项目前期的主要现金流产品，就项目产品体系而言，在开发前期，针对金堂和青白江等周边市场对大户型的需求，湖景大宅具备一定的市场基础，经过靓点提炼后市场接受度相对较强，但需在推广过程中合理引导，以提高市场对于高层产品的接受度。 2、景观高层产品特征 特征一：区位地理条件优越，不可复制的土地资源，不可或缺的城市生活（主要分布在交通便捷、配套（或规划）相对完善、可利用自然景观附近） 特征二：创新元素，大师手笔，高档产品配置或豪华装修 特征三：大面积空间赠送，超高得房率 特征四：主流物管，后期管理保值增值 3、项目区位 湖景大宅开发用地 开发面积：约100亩 容积率：2.5 建筑面积：约16.6万平方米 商业比例：10% 目标群体 目标群体及需求描述 （1）、本地公务员及企事业单位职工： 公务员及事业单位群体属于收入稳定、有较高购买力的一部分群体，在央派青年未来公寓推广过程中，大量此类消费群体均表示央派产品对于他们面积过小，舒适度不足，只能作为投资产品购买，而湖景大宅可满足此类群体的购房需求，此类客户也是我项目商品房开发前期的主要目标群体，购房目的主要为改善型和投资型 （2）项目开发合作伙伴 挖掘项目开发合作伙伴的购房需求，尤其是目前央派青年未来公寓无法满足的中大户型消费群，可重点推广湖景大宅，以舒适、景观为主要卖点，迎合众多合作伙伴中的改善型消费群体。 （3）本地及周边购房者 购房需求仍然以居住为主。需求的户型多为经济舒适的套二及套三户型，面积为90-120㎡左右。青白江、广汉的客户在金堂的购房需求和金堂本地客户有一定的相似性，以经济舒适的套二、套三产品为主。 （4）周边县市购房者 金堂的买房主力除了本地人外，还有大量川东北二级城市如南充、达州等城市的离退休人员。这类客户的购买力，从对金堂房地产市场的调研看，无明显特征，选择大户型的客户及选择小户型的客户均有。但是从温江等成都市较为发达的二圈层市场的客户情况分析来看， 这类选择成都周边购房的客户，其购房目的多为养老及投资兼具的，多作为第二居所，因此这部分客户的购买力较强，选择户型多为套三、面积在120平方米以上的产品。 （5）、成都以第二居所为目的购房群体 即成都市内高收入，对居住品质有较高要求，不愿忍受市内糟糕的交通和居住条件，转为向城市边缘乃至周边县市寻求安静、舒适的居住环境的购房群体，此类人群更多偏好别墅和大户型，对环境要求很高，我项目丰富的景观资源，加之诸多靓点的提炼，可考虑挖掘此类客户，其购房目的以改善型和投资型为主。 （6）成都及周边老年市场 成都客户在金堂市场的外地客户中所占比例最大，在成都的买家中，来自中心城区的中老年买家最多。这部分人相当认同金堂的山水资源环境，购买金堂楼盘的主要目的是休闲度假及养老。从对金堂市场的主要楼盘调研来看，这部分客户购买能力非常强，户型多为套三及跃层，面积在120㎡以上。 相信在半小时的距离之内、环境优美、房价相对低廉的金堂，还会继续吸引中心城区的买家，金堂真正作为“成都后花园”的地位也会被越来越多人所认同。 产品形态 1、产品结构 产品层数占比建筑面积(平方米)小高层11+115%25000高层17+150%83000多层花园洋房7+1带电梯22%36700商业　10%16700配套用房　2%-3%3300-5000住宅建筑面积约14.4万平方米 2、产品分布 高层（17+1）和小高层（12） 独立商业 社区商业或裙楼 7+1多层 1）、临湖景观面好的地块设置高层和小高层产品，并利用两者的组合丰富天际线的变化，打造高标准的湖景空中别墅； 2）高层和小高层产品的南侧，布置私密性强，园林景观丰富的7+1多层产品； 3）为规避交通噪音，建议沿成金路商业的住宅产品的建筑体块呈斜面设置： 住宅 商业 3）、商业规划建议 沿成金青快速通道，因噪音和商业带延续的原因，可继续开发独立商业，建筑风格沿袭附近花园洋房的简欧风格，并和水城栖谷的独立商业建筑风格相协调，以保持商业带的连续和建筑风格的延续，地块东侧位置的底商或裙楼按照项目整体规划尽量减少，整体商业面积控制在总建筑面积的10%以内： 独立商业 底商或裙楼 产品开发节奏 分期开发 项目总开发面积约16.6万平方米，按照商业及配套用房占比13%，住宅产品总建面约14.4万平方米，按照120平方米/套的平均面积计算，约有各类产品约1200套，因此建议分两期开发： 分期开发思路： 1）、金堂地方对高层产品的接受度需要引导，所以建议以多层产品为导入，逐步引入高层产品并引导市场，首期两类产品兼顾，二期产品逐步以高层为主； 2）、湖景大宅西侧为样板城，东侧为水城栖谷，地块的景观、噪音等因素决定了