区商业可行性研讨.ppt

业态落位——3F 3F业态布局方案（二） 定制式企业办公总部，由租赁方提供布局、房间数、面积要求； 三部垂梯中提供一部为独立办公区使用梯，配套停车位 业态落位——4F 4F业态布局方案（一） 贩卖区 影院吧台 办公区 贩卖区 影厅出口 影厅人口 业态落位——4F 4F业态布局方案（二） 健身会所吧台 办公区 男更 女更 游泳区 器械区 瑜伽区 动感单车区 跑 步 机 区 休息、等候区 配有休闲餐饮 操房 操房 攀岩厅 独立男更 独立女更 顶层平台可建阳光房，配有羽毛球馆 各方案业态面积测算（一） 1-2F 4.84 7 11 8 3 1.1 租金测算（元/㎡/天） 8886 2450 3278 1488 900 770 业态租金（元/天） 100% 20% 16% 10% 16% 38% 面积占比 700 1 商超 综合超市 业种 业态 数量(个) 面积(㎡) 百货零售 百货 10 300 药房 配套 1 186 1 298 银行 快餐、营养餐厅 餐饮 2 350 合计 15 1835 一层 注：面积未含变配电室与消防控制室 1.5 2.2 2 0.8 租金测算（元/㎡/天） 100% 30% 23% 47% 面积占比 3876 1716 1200 960 业态租金（元/天） 1200 1 商超 综合超市 业种 业态 数量(个) 面积(㎡) 百货零售 百货 20 600 餐饮 餐饮 5 780 合计 26 2580 二层 各方案业态面积测算（一） 3-4F 1.05 1.2 1 租金测算（元/㎡/天） 2900 900 2000 业态租金（元/天） 100% 28% 72% 面积占比 2000 1 娱乐 KTV 业种 业态 数量(个) 面积(㎡) 网吧 1 750 合计 2 2750 三层 0.88 1.6 2 0.7 租金测算（元/㎡/天） 100% 7% 10% 83% 面积占比 2430 320 500 1610 业态租金（元/天） 2300 1 娱乐 影院 业种 业态 数量(个) 面积(㎡) 百货零售 百货 6 250 休闲餐饮 餐饮 2 200 合计 26 2750 四层 各方案业态面积测算（二） 3-4F 1.2 1.2 租金测算（元/㎡/天） 3300 3300 业态租金（元/天） 100% 100% 面积占比 办公 业种 业态 数量(个) 面积(㎡) 企业总部 1 2750 合计 2 2750 三层 1.1 0.8 租金测算（元/㎡/天） 100% 100% 面积占比 3000 3000 业态租金（元/天） 2750+顶层1000㎡ 1 康体 健身会所 业种 业态 数量(个) 面积(㎡) 合计 26 2750 四层 注：如充分利用顶层空间，可增加健身房附加面积，可计入租赁面积中，提高收益 注：需免费提供车位及外部物业管理。车位不低于30个。 建议业态组合方式 1-4F 3300 1.2 2750 企业总部（优先） 3F 2475 0.9 2750 影院+餐饮+小型运动会所（羽毛、攀岩、瑜伽） 4F+5F局部 3876 1.5 2580 商超+餐饮+零售 2F 合计 1F 楼层 1.63 4.84 租金测算（元/㎡/天） 18537 8886 业态租金（元/天） 业种 面积(㎡) 商超+配套+餐饮 1835 11348 空置率测算 1-10年 实际租金 空置情况 实际租金 空置情况 实际租金 空置情况 实际租金 空置情况 58.8万 35% 84.3万 30% 106.1万 25% 292万 10% 第五年 72.3万 20% 96.4万 20% 120.2万 15% 305万 6% 第6-10年 第四年 第三年 第二年 第一年 年限 10% 10% 20% 35% 1F 292万 291万 260万 210.8万 99万 91.9万 81.9万 77.8万 49.7万 45% 70.3万 40% 35% 54.2万 40% 78.2万 35% 30% 44.2万 50% 66.3万 45% 40% 45% 2F 55% 4F 40.6万 3F 50% 60.2万 注：空置率内涵盖免租期租金损失与租金递增空间 预期10年租金为：6337万元 项目开发、销售、招商分析 Part 5 项目销售节奏建议 项目招商节奏建议 开业 时间 招商正式开展 “招商签约会” （完成主力店招商率） 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 I