贷款二手房业务学习剖析.ppt

贷款概述 1.贷款: 贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。 2.贷款的条件 当下，申请个人贷款提前消费成为逐渐被人们接受的生活方式。先享受，再消费，个人贷款，让生活节奏日益加快的现代都市人得以舒缓各方面带来的压力。而这些年，银行通过对个人贷款业务的不断扩展，推出一系列周全、快捷的个人贷款服务。比如个人消费贷款中纳入了个人留学贷款、个人旅游贷款、个人汽车贷款等等。那么，各种类型的个贷业务，都要符合哪些条件呢？ 一般情况下，申请个人贷款需要符合以下这些条件： 在贷款银行所在地有固定住所、有常住户口或有效居住证明、年龄在65周岁（含）以下、具有完全民事行为 能力的中国公民 有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力 具有良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录 能提供银行认可的合法、有效、可靠的担保 有明确的贷款用途，且贷款用途符合相关规定 银行规定的其他条件 3.贷款的种类(按照贷款用途划分) 企业(经济组织)类 固定资产投资贷款 项目融资贷款 一般固定资产贷款 流动资金贷款 个人经营类贷款 个人消费类贷款 住房抵押贷款（俗称按揭） 一手房贷款 二手房抵押贷款 商用房抵押贷款（有些银行把这类贷款归入经营类贷款） 汽车贷款（含自用车和商用车，有些银行把商用车贷款归入经营类贷款） 一手车 助学贷款 旅游贷款 耐用消费品贷款 个人质押类贷款 其他消费贷款 住房贷款种类 商业贷款 公积金 组合贷款 4.还款方式 等额本息还款：即贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。这种方式每月的还款额相同 等额本金还款：即借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期（月）归还，同时付清上一交易日到本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的还款额逐月减少 按月付息到期还本：即借款人在贷款到期日一次性归还贷款本金〔期限一年以下（含一年）贷款适用〕，贷款按日计息，利息按月归还 提前偿还部分贷款：即借款人向银行提出申请，可以提前偿还部分贷款金额，一般金额为1万或1万的整数倍，偿还后此时贷款银行会出具新的还款计划书，其中还款金额与还款年限是发生变化的，但还款方式是不变的，且新的还款年限不得超过原贷款年限 提前偿还部分贷款1：即借款人向银行提出申请，可以提前偿还全部贷款金额，偿还后此时贷款银行会终止借款人的贷款，并办理相应的解除手续 5.二手房贷 所需材料 借款人、出售人夫妻双方身份证、结婚证、户口簿、结婚证（单身证明） 交易房产证 房屋买卖合同 首付款证明 借款人收入证明、工资明细、银行流水等 各银行所需要的其他材料 房产共有人同意抵押的公正声明 公积金贷款还需出售人的户口去向。 6.贷款年限 公积金：一手房最大年限为30年，二手房不满3年房龄最大年限为30年，超过3年房龄最大年限为15年 商业贷款：一手房最大年限为30年，二手房20年房龄以内的最大年限为25年，20年以上房龄最大年限为15年-20年。 注： 以上贷款年限按实际主贷人年龄而定。按各个银行限制而定。不能给客户说死了。 7.贷款审批流程 签定房地产买卖合同(下家支付给上家30%的首付款)。 根据下家具体情况选择相应的银行。 联系贷款公司或者银行信贷员到银行签定贷款合同同时提供相应贷款材料。 等待银行审批通过安排过户。 8.贷款的注意事项 向银行提供资料要真实，提供本人住址、联系方式要准确，变更时要及时通知银行 贷款用途要合法合规，交易背景要真实 根据自己的还款能力和未来收入预期，选择适合自己的还款方式 申请贷款额度要量力而行，通常月还款额不宜超过家庭总收入的50% 认真阅读合同条款，了解自己的权利义务 要按时还款，避免产生不良信用记录 不要遗失借款合同和借据，对于抵押类贷款，还清贷款后不要忘记撤销抵押登记 提前还款必须要提前一个月与银行沟通才可以办理 外地人办理商业贷款一般银行要求借款人在本地有稳定的收入外，还要到户口所在地开据户籍证明(有的银行还要求办公证);而房屋置业担保公司对外地人的要求要在本地有收入外再办理个暂住证即可另外外地户口要求贷款的话必须3年内满2年的社保交纳或者是满2年的个人所得税交纳。 9.获贷技巧 借款理由：贷款人在申请贷款的过程中，贷款理由应该坦诚并且清晰，详细的写出贷款的用途以及个人还贷方面的优势。例如：良好的个人信用记录 借款金额：贷款人在银行申请贷款的金额不宜太高，因为金额越大，失败的可能性也就越高，然而这并不是贷款人所希望的，他们肯定不希望自己的贷款资金在半个月内还看不到放款的动静。倘若贷款人所申请的贷款较大的话，建议你适当降低贷款数额，这样通过银行审核的希