弱市下营销对策专题研究页资料.ppt

如何开展联动营销 ？ 当品牌单独出现没有说服力时，联合品牌可以更好地标明商品的品质，一方的优质形象可以发挥出晕轮效应，从而影响消费者对另一方的评判。依靠品牌联合来获取消费者的信任是一个普遍的营销策略。 一、品牌联动营销 品牌联动 房企联合开发 房企与品牌物管 房企与品牌会所 房企与品牌商家 营销渠道是传统上的流通规划任务，就是在适当的时间，把适量产品送到适当的销售点，并以适当的陈列方式，将产品呈现在目标市场的消费者眼前，以方便消费者选购。各个企业都有各自的渠道，而彼此联合起来共享渠道，将会极大减轻推广成本。 二、渠道联动营销 渠道联动 楼盘联动 二三级联动 线上、线下联动 社区联动 产业联动是指在一个区域的产业发展中，不同地区通过产业结构的战略调整，形成合理的产业分工体系，实现区域内产业的优势互补，实现区域产业的协同发展，从而达到优化区域产业结构、提升产业能级、增强区域产业竞争力的目的。 。 三、产业联动营销 产业联动 教育+地产 旅游+地产 体育+地产 文化+地产 成交表现：成交火爆，价格直线上扬 低开高走，乘热打铁 价格策略——低价入市，营造轰动效应 开盘策略——主次分明，中心房源后期推案 产品策略——以满足客户需求产品为主 成功案例 弱市营销成功案例：北京-远洋沁山水 在价格策略运用上，采用了低价入市的手法，其自降身价的姿态立马吸引了购房者足够的关注。 从上表中可以看到，远洋·沁山水11000元/㎡开盘的价格明显低于板块均价，价差在2000－3000元/㎡之多，区域内主要在售的二手房项目如新兴年代等售价也都集中在13000元/平米左右，这使得该项目的价格优势相当明显，从而使得本项目08年弱市中北京市难得一见的通宵排队买房的热闹景象。 弱市营销成功案例 —— 价格策略：低价入市，营造轰动效应 以低价入市，但最终实现整盘均价接近板块均价 从该项目所推房源位置看，与众多项目采用的操作手法基本一致，先期推案房源1-5 号楼无一例外都处于整个项目最边缘，位于主干道旁，相对位置一般，而二期开盘的6-9号楼中6号和9号楼则处于小区正中央，可以更好的享受到社区景观，可以免受主干道噪音干扰。 弱市营销成功案例 ——开盘策略：主次分明，中心房源后期推案 从该项目的推案节奏来看，其采用了连续大批量推案的方式，项目一期和二期间隔时间只有短短一个月的时间，且每期推案量都在600套以上，实属少见。远洋开发商此种策略一方面建立在项目前期热销的基础上，另一方面也显示出开发商对于项目本身的自信。 另外，推案房源户型上，一期和二期都是以小户型的二房为主导，占据了三分之二以上，且二期二房面积跨度更大，比前期更加小巧，购房者可以更好控制总价，选择余地也更大。 弱市营销成功案例 ——乘热打铁，连续大批量小户型推案 1 2 3 4 缺少长效机制 短期看跌，长期看涨 支持自住，刚需首置将是重点目标客群 大胆猜测：中国房地产行业的双轨制将模仿香港模式 通过调节供求关系来平衡房价是正确的，不过当前政策只采用抑制需求的短期措施，而没有增加供应的长期准备。平衡供求关系是需要长期保持的，只有长效机制才能保持长期稳定。 政府的决心非常大，抑制需求的政策已密集出台，由此我们判断今年全年必然面临严厉调整，这是政治需要，但调整幅度约在10%-30%，因城市而异。但从土地政策来看，供应不足必然加剧，未来房价必然继续上涨。 虽然“支持居民自住性住房消费”被写入政府工作报告，但从实际的细化政策来看，住房保障受支持，而市场化的自住消费是从紧的，由此也对今年市场带来负面的压力。 中国人多地少的基本国情很难改变，不可能通过无限制的土地供应来平衡供求关系。从住房保障政策来看，或许我国将模仿香港模式。保障部分做到位，而完全放开商品房部分的房价。 对于重压下楼市的趋势研判 5 战略：一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局 一线房企回避前期房价涨幅过快的热点城市，继续看好二三线城市；在房地产市场的调整期，低成本获得优质土地储备。一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局，是稳定开工率、增加有效供给的举措，有利于房地产市场尽快“软着陆”。 这是最美好的时代，这是最糟糕的时代！——《双城记》狄更斯 2005年－2012年政策对房地产走势影响模拟图 下降期 快速拉升期 07年1季度-3季度 05年2季度-06年1季度 06年2季度-4季度 07年4季度-08年4季度 盘整恢复 09年1季度-3季度 下降期 快速拉升期 盘整恢复 09年4季度-10年1季度 …… 前一轮政策周期 上一轮政策周期 从历史政策周期研判，本轮调控周期预计至少将维持在9个月以上甚至更长，弱市调整已成定局！！！ 新一轮政策周期 10年3季度-11年1季度 弱市已成定局 我们如何