株洲电厂活动中心大楼建筑设计方案可行性研究报告.docVIP

株洲电厂活动中心大楼 建筑设计方案可行性研究报告 株洲市荣华房地产投资策划有限公司 二00五年四月十三日 前言 一、市场分析 二、项目开发条件分析 三、项目开发SWOT分析 四、项目市场定位分析 五、设计方案一、二对比分析 六、综合建议 结语 附件一、建筑设计方案一 附件二、建筑设计方案二 前言 我们身处在一个藏龙卧虎、群雄割据竞争日益激烈的市场、我们面对着日益成熟的消费群体，一个项目的开发运作成功与否绝不会取决于偶然和侥幸，我们无法想当然的闭门造车，也决没有空间去犯致命的错误，为了构筑未来的辉煌与成功，我们惟有始终如一的遵循一个原则和真理，那就是：尊重专业分析、追寻市场规律、把握供求关系、实事求是、大胆创新。 房地产开发是以赢利为其最终目的，只有能够帮助发展商赢利的可行性研究和市场分析，才能称之为权威的、负责任的、成功的开发可行性分析。同时，也应充分关注到其开发所带来的社会效应，更体现出发展商在开发过程中所反映出的社会形象价值。 据此我们用专业的态度、敬业的精神、深入浅出地对株洲和地块本身、周边作一次全面理性的科学研究与可行性分析，力求使我们的结论能够作为未来项目开发的理论依据和操作指引。 一 市场分析 （一）株洲房地产市场整体分析 1、房地产整体市场环境良好 在“稳定发展第一产业、重点发展第二产业、加快发展第三产业” 的产业，从1998年至2002年株洲市房地产开发投资分别增长40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83?%2003年在原有较高水平的基础上又再次提速，增速达到94%，房地产市场出现了前所未有的供需两旺的喜人景象，显示了株洲市房地产业强劲的发展势头2004年开发投资增幅比上年有所减缓株洲市房地产仍有较强的后劲，但销售和空置面积一降一升一是销售下降。截止5月底，株洲市商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，预售面积56.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面积9.3万平方米，增长1倍。从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%。常住人口25万，其中人口19.58万企业从业人员6.2万人是株洲市四个城区中地域面积和经济总量最大、人口最多的区 目 收费标准 金额（万元） 备注 一、土地交易 　 　 　 1、土地款 土地评估1500元/m2 216 3600m2(用地面积) 2 5.50% 29.7 　 3、契税 0.50% 2.7 　 4、交易服务费 4% 21.6 　 二、拆迁补偿 　 200 　 三、勘探、测量、设计 20元/m2 40.18 20088m2(建筑面积) 　 　 　 1、基础 50元/m2 100.44 20088m2(建筑面积) 2 720元/m2 1446.336 20088m2(建筑面积) 3 20元/m2 40.176 20088m2(建筑面积) 　 　 　 1、水、电增容 30元/m2 60.264 2、电梯 25万元/台 　 2台 3、消防 　 　 　 六、报建 　 　 　 1、配套费 6%（总造价） 132.58 1546.78万元 2、水土保持费 2元/m2 4.0176 20088m2(建筑面积) 3 2元/m2 4.0176 20088m2(建筑面积) 4 6.9元/m2 13.86 20088m2(建筑面积) 5 1400元/m2 215.74 1541m2(建筑面积) 6 2元/m2 4.0176 20088m2(建筑面积) 7 5元/m2 10.044 20088m2(建筑面积) 8 2000 1 　 9、工程质监费 2%（建安工作量） 32.14 800元/m2 10 1‰（建安工作量） 16.07 800元/m2 11 1%（建安工作量） 16.07 800元/m2 12 2‰（工程造价） 3.214 800元/m2 13 3.5%（工程造价） 56.25 800元/m2 3%（总投资） 54.15 1805万元 八、管理费 2%（总投资） 36.1 1805万元 九、营销费 2%（销售收入） 73.87 　 十、税金 　 　 　 1、营业税 5.50% 203.16 3693.73万元(计税标准) 2、土地增值税 1% 36.94 3693.73万元(计税标准) 3、土地使用税 7.2元/m2 2.592 3600m2 　 3173.23 　 十二、销售收入 　 3693.73 　 1、住宅销售 1600元/m2 2445.27