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第三章 机器设备评估 一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： （定基物价指数） 或： （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本= Ri：投资额； i=评估日－投资日； Σ更新成本= r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值： 经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% x：规模经济效益指数 2.由于外界因素造成的收益减少： （P/A，r，n）为年金现值系数 第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法： 待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n] K---年限修正系数； n----比较案例剩余使用权剩余年限； m---待估土地使用权剩余年限； r---折现率 2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限； 当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法 1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。 2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费 3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税 4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。 6.估算土地增值收益： 土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格 （1）无限年期土地使用权价格： （2）法定最高出让年期地价： （式--1） 由 ，可得（式--1） 式中：P--有限年期土地使用权价格； P1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率； （四）假设开发法