物业第4章练习题.docVIP

一、单项选择题 1.收益性物业价格是由收益性物业的（A ）三者相互结合而产生的。 　　A．有用性、稀缺性、有效需求 　　B．供给、需求、利用状况 　　C．权利、租金、利率 　　D．价值、使用价值、供求 2．下列不属于房地产区位因素的是（B）。 　　A.交通 　　B.用途 　　C.环境 　　D.楼层 3．下列哪一项最能衡量物业趣味的好坏（C ）。 A．空间直线距离 B．交通路线距离 C．交通时间距离 D．空间垂直距离 4．物业价格与一般物品价格的不同之处是（C） A．是价格，用货币来表示 B．有波动，受供求因素的影响 C．受区位的影响很大 D．按质论价：优质高价，劣质低价 5．以下关于使用价值和交换价值的说法中错误的是（D） A．一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用 B．人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值 C．没有使用价值肯定就没有交换价值 D．没有交换价值肯定就没有使用价值 6．以下关于投资价值和市场价值评估的说法错误的是（B） A．评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率 B．评估投资价值所采用的折现率是社会一般报酬率 C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税 D．评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的 7.成交过程中买卖双方都有自己愿意接受的价格，下列表述中错误的是（D ） A．卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B．在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C．当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D．最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 8．以下有关单位建筑物面积的价格说法错误的是（ B ） A．通常表示土地与建筑物合在一起的物业单价 B．通常表示建筑物本身的物业单价 C．建筑物面积通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别 D．在建筑物面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位可能不同 9．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B）万元。 　　A．87　B．124　C．130　D． 134 解析：实际价格P=50＋80/（1+1%）8=123.84万元 10．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（C）。 　　A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 　　B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元 　　C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元 　　D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 11．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（C）。 A．甲乙丙丁 B．乙丁甲丙 C．乙丙甲丁 D．丙乙丁甲 解：甲实际单价[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）]×10000/100=4653元/m2；乙实际单价[24+36/（1+10%）]×10000/120=4860元/m2；丙实际单价4700元/m2；丁实际单价[20+32.36/（1+10%）]×10000/110=4493元/m2。首先计算建筑面积：建筑面积=公摊面积+套内建筑面积，即建筑面积=建筑面积×10%+100，得到：建筑面积=111.11 m2。 其次，计算实际单价=[30×30%+30×70%/（1+6%）]×10000/111.11=2593元/m2。=5000－500/（1+10%）－100=4445元/m2。 48．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（B）万元。 A．368　　B．552　　C．561　　D． 920 解析：每年的净收益=80×（1-40%）=48万元，报酬率=安全利率＋风险补偿率=6%+6%×40%=8.4%， 49．某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（A）万元。 A.521　　B.53