房地产开发流程重点解析.ppt

第七部分?????? 物业管理  定义： 所谓的物业管理(realpropertymanagement)，是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护等实施统一的专业化管理，向业主或租户提供全方位服务 特点： 经营性 专业化 综合性 法制化、规范化 物业管理 物业管理的作用 1、物业管理可以使物业保值增值。 2、物业管理可以改善居住环境。 3、物业管理可以方便居住者生活。 4、物业管理可以加快住宅商品化进程，促进房地产业的发展 物业管理 物业管理的模式 1、房管所改制的管理模式 2、企事业单位自行管理的模式 3、共同管理模式 4、专业物业管理模式 物业管理 第八部分?????? 总结 房地产开发流程 图纸审查 市场调查 产品定位 方案设计 签订土地转让合同 初步设计 地质普勘 文物勘探 施工图设计 编制标书 土地证 工程规划证 规模批复 人防审批 消防审批 交地 三通一平 建安施工 施工许可证 建委招标 方案审批 用地规划证 预售证 总结 Thanks! – * – * HK000NFJ_RS_V1 HK000NFJ_RS_V1 河南臻美置业有限公司 房地产开发流程 HK000NFJ_RS_V1 □房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。又常常称为“不动产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是土地位置的不动性决定的。 □ 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。 □流程，英文“process”，中文也有译作“过程”。Ｈ·J·约瀚逊：业务流程是把输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。 前 言 □迈克尔·波特说，“把企业作为一个整体来看待，是无法理解企业的竞争优势的”。 □竞争优势来源于企业在设计、生产、营销、交货等过程和辅助过程中所进行的许多相互分离而又相互衔接的活动。 □价值活动：创造价值的基本工作。价值活动可以分为两类：基础活动和支持性活动。 前 言 价值链 支持性 活动 基础性活动 战略投资 人力资源管理 企业基础管理工作 财务 管理 土地 储备 规划 设计 施工 建设 推广 销售 物业 服务 MARGIN MARGIN 前 言 房地产开发的流程 土地获取 规划设计 开发报批 施工建设 推广销售 验收交付 物业服务 前 言 第一部分?????? 土地获取 购地决策程序 办事处初步 筛选 土地信息收集 通过 不通过 办事处信息 整理 编制 可行性分析 总裁 办公会议 审批 参加国家 土地招拍挂 投标报价 分析表 投资利润 分析 董事会 审批 现场踏勘及 楼盘调查 市场分析及 定位 投资测算 信息库 向公司汇报 放弃 通过 通过 不通过 不通过 不通过 不通过 通过 通过 通过 通过 确定意向 地块 方案规划 土地获取 土地的基本知识 1.土地使用制度 (1)社会主义公有制 2.土地使用权有偿出让 (1)地租 (2)补偿费用 3.土地使用权年限 (1)居住用地 70年 (2)工业用地 50年 (3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 (4)商业 旅游 娱乐用地 40年 (5)综合用地 50年 土地获取 出让征地的方式 出 让 方 式 协议出让 招标 挂牌 拍卖 行政划拨 转让 土地获取 第二部分?????? 规划设计 项目定位 方案设计 政府审批 施工图设计 规划要求 设计院 是 否 政府审批 是 否 开发企业规划设计 规划设计 城市总体规划 城市分区规划 控制性详细规划 修建性详细规划 房地产项目的规划设计 政府规划控制 规划设计 规划设计 ????? 规划设计必须遵循的原则 一、服从城市总体规划和地区性规划 二、按国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例办事 三、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设 四、遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位 五、从实际出发，量力而行，又有超前意识 六、节约用地、合理用地 七、一切以人为本 规划设计 ??? 规划设计的基本内容 一、土地使用、用地边界与面积 二、环境容量：建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率 三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑间距 四、城市设计 五、建筑空间、