房地产开发经济测算7.31重点解析.pptx

房地产开发经济测算;前言;;静态和动态算法;时间因素实例 ——取对时间因素最敏感的两项举例;风险及敏感性分析;房地产开发成本是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括开发建设投资和开发费用。;;项目产品销售收入静态预测;项目开发总成本测算;开发成本估算;动态总成本估算表;第一部分小结： 1、房地产开发成本的组成 2、净态估算 3、动态估算 ;序号;定义：因有偿转让土地、房屋使用或所有权而发生了增值额，需对增值额进行课税。 课税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 土地增值额：指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。;可扣除的费用项目： 1、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（土地费用） 2、开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（前期费用+建安费用） 3、开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（开发费用 :财务、管理、销售三大费用) 4、其他规定可扣除的项目。（房地产开发企业可按前述1、2部分合计的20%加计扣除） 5、营业税金及附加。（固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 ）;土地增值税课税基数——增值额：;土地增值税率表;;增值税案例： 某房地产开发企业将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发直接成本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为： 扣除项目金额= 600+1400+210.9+120+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%=2830.9万元 增值额=3800-2830.9=969.1万元 增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23% 应纳税额=969.1×30%=290.73万元;土地增值税实际征收方式： 从有销售收入第一年起，按照每年销售收入1%预征，直至项目完工交付的前一年，最后一年的征收额=应征额-累计预征额。;征收基数=销售收入-直接成本-间接成本-土地增值税 税率：25% 房地产预售情况下征收方法：根据开发项目所在地，按照一定的销售收入比例预征，项目完成交付后计算总的征收额，多退少补原则。 （1） 省、自治区、直辖市人民政府所在地城市城区和郊区的 不低于15% （2） 地及地级市城区及郊区的 不低于10% （3） 开发项目位于其他地区的 不低于5% （4）属于经济适用房、限价房和危改房的 不低于3%;;第二部分小结： 1、如何计算销售收入 2、土地增值税的算法 (1)、增值额(2)、扣除项目的算法（3）征收方式 3、所得税的算法 （1）、征收方式 （2）、预征税率;定义：是指投资项目在其计算周期内因资本循环而引起的各项现金流入量与流出量。;现金流量表实例：;;项目净现值（ Net Present Value） ——投资项目各年现金流量的在参考折现率下的折现值之和。 1、NPV为正数，表明在参考的折现率下，项目可以获得收益，方案可行； 2、NPV为负数，表明在参考折现率下，项目亏损，方案不可行； 3、如果是相同投资年限的多方案比较，则NPV越大，投资效益越好；;（1）、假设你现在存入银行10000元，银行一年期存款利率3%，一年后你应从银行取回多少？ 到期取回=10000*（1+3%）=10300;项目现值举例： 某项目的净现金流量情况如下表，参考折现率为：10%;内部收益率（ Internal Rate of Return ） ——项目净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。 1、内部收益率越高，说明相同的资金投入，可获得更多收益； 2、内部收