房地产估价重点解析.ppt

房地产估价REAL ESTATE APPRAISAL 华中科技大学 土木工程与力学学院工程管理系 2007.10 房地产估价的重要性 房地产作为基本的生活资料和生产资料一般占一 个国家与地方财富价值总量的50～70％。 房地产价值量并非固定不变。世界和东南亚的经济危 机以及我国1992～1993年的北海等城市房地产泡沫对房地 产价格及世界和地区经济影响不容忽视。 房地产管理决策 物资文明建设和精神文明建设 企业的主要决策 个人的发展、住行，购房置业 本课程所需理论基础 微观经济学和宏观经济学以及会计知识 房地产法规、政策方面的知识 城市规划、建筑基本知识 讲课内容 房地产价格、房地产估价的基础知识 估价原则、房地产价格的影响因素分析 估价方法：市场比较法、收益法、成本法、 假设开发法、长期趋势法 各种估价目的下的估价 地价评估 房地产估价程序与估价报告 推荐教材及参考书目 房地产估价理论与方法，柴强，北京，中 国建筑工业出版社，2004年4月 中华人民共和国国家标准：房地产估价规 范，国家质量技术监督局与中华人民共和 国建设部联合发布，北京，中国建筑工业 出版社，1999年。 土地估价有关书籍。 第一章房地产和房地产估价 内容提要 了解房地产的概念和类型。 熟悉房地产的特性和房地产估价的必要性。 掌握房地产估价的概念 掌握房地产估价专业职能及职业道德。 第一节引言 房地产价格是客观存在 房地产价格由市场力量决定 房地产估价是估价人员模拟市场参与者的 思维和行为，认识市场形成价格的机制和 过程，在充分调查、了解房地产市场行情 的基础上，通过科学的测算和判定活动， 将客观存在的房地产价格或价值揭示出来 房地产估价的发展 确立了房地产估价的法律地位 实行房地产估价师注册、执业制度，实行估价机 构资质管理制度 制定房地产估价标准和指导意见 成立房地产估价行业组织 建立统一开放的房地产估价市场，拓宽服务领域 形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系 开展内地、香港资格互认 房地产估价的障碍 土地、房屋所有制不同 土地所有“双轨制” 流通的土地权利是土地使用权 土地、房屋管理部门不统一 行政管理不到位 房地产市场不够成熟 第二节房地产的概念 一、房地产的整体概念 1、房地产 房屋财产和土地财产的统称，是指土地和 土地上的房屋等建筑物及其他附着物。 –房产，是指在法律上拥有明确归属的房屋财 产，包括房屋的所有权或其他权益 –地产，是指在法律上拥有明确归属的土地财 产，包括土地的所有权和使用权 第二节房地产的概念 一、房地产的整体概念 2、实物、权益和区位 实物 权益 –建筑物区分所有权 –土地权利 –房地产权利的空间属性 区位：房地产的空间位置 3、房地产的存在形态  4、房地产与不动产 不动产：土地以及建筑物等（如房屋、树 木、庄稼）土地附着物 不动产是广义上的房地产 房地产是狭义上的不动产 5、房地产与物业 物业：单元性的房地产的 别称，它既可指单元性的 地产，也可指单元性建筑 物和整幢楼房建筑 《物业管理条例》：房屋 及配套的设施设备和相关 场地 二、土地的概念 “土地是一切生产和一 切存在的源泉。”（马 克思） 1、土地的定义 地理学 –地球的陆地及其与陆地 相连的、为水所覆盖部 分的低洼地所组成的统 一体，包括陆地、内陆 水域、滩涂、岛屿等 1、土地的定义 经济学 –自然赐予人类的资源、 资产，即包括自然资 源，又包括人类劳动 而形成的资产，其范 围为陆地以上和以下 的三维空间范围的全 部资源 政治学 –土地是一个国家的领土的一部分，国家对于任 何主体拥有的土地拥有领土主权，土地既受国 家保护，又受到国家利益的制约 法学 –具有一定经济价值并为人们所控制和利用的财 产，它体现了一定的人与人之间的社会关系 2、房地产估价中的土地定义 地球表面 地上空间 地下空间 3、土地利用所受的限制 土地权利的设立和行使的限制 –债权与物权 –地役权 –地下埋藏物 房地产相邻关系的限制 土地使用管制 –农转建 –城市规划 4、认识土地的基本要点 位置、面积、四至、形状 地形、地势、地质条件 周围环境、景观 利用状况、产权状况 基础设施 使用管制 其他 三、建筑物的概念 建筑物 构筑物 房屋 认识建筑物的要点 位置、面积、层数和高度、结构、布局 设备、装修 建成年月、维修养护及完损情况 利用状况、产权状况、外观 公共服务设施完备情况 其他 第三节房地产的特性 1.不可移动 2.独一无二 3.寿命长久 4.供给有限 5.价值量大 6.流动性差 7.用途多样 8.相互影响 9.易受限制 10.保值增值 第四节房地产类型 一、按用途划分 居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产