杭州世茂广场2012年度推广策略178P解读.pdf

2012 杭州世茂广场2012年度推广策略 上海博加广告 2011年的老方法换不来来2012年的登船票 作战时机掌控：2012年战略大势 阵地巡逻侦察：2012年竞争形势 我方军力评估：2012年推盘策略 全面排兵布阵：2012年推广动作 第一步： 作战时机掌控 壞消息接踵而至 × 限购令 × 限贷令 × 龙头降价 × 土地流拍 × 砸售楼 × 温州梦断 × 首付利息 × 绿城风波 × 老板跑路 × 又见烂尾 × 星河事件 × 集体过冬 2008年，寒冬的记忆尚未消逝； 2011年，严冬的凉意再次席卷而产老私 這個年尾，連萬科也高調宣佈過冬了。 好消息姍姍來遲 √ 欧洲降息 √ 存准金降 √ 政府萌动 √ 抄底声起 有人漏夜忙抄底，有人斩仓泪狂奔 昨晚夜观星象，掐指一算， 2012年，房价不是涨就是跌 不作神汉 ，不作巫婆，弱 市下我们选择做农夫 学习农夫好榜样 聪明的农夫，冬天不会睡在被窝里，而是准备好农药、种 子，修理农具、翻垦土地，为来年做准备。 冬天里的策略：更了解市场、更了解自己、更加精细化地做 好營銷工作。 ◆弱市没有猛招，只有细招 ◆之前没有做的，现在要做 ◆之前做三招的，现在要做五招 第二步： 阵地巡逻侦查 看战场 看敌方 下沙市场扫描 在推酒店式公寓 下沙—2012城熟期 大鳄扎堆、大盘云集、大城崛起、价值中枢 下沙多大鳄 世茂、保利、金隅、龙湖等一线房企扎堆下沙，地价普遍较低，对全国地产形势极其敏感 。 下沙多概念 杭州市府 “东部战略”，沿江发展第三城、大学城，世界500强集聚，地铁，江景，2000亩的稀缺湿 地，与钱江新城无缝对接的沿江大道，金沙湖……但下沙又处于远郊板块，对购房者来说，这些概念 能在行情火爆时促使他们下单，但在行情低调时，购房者便锁紧荷包维持观望，所以下沙容易大起 大落。 下沙多大盘 保利东湾、金隅观澜时代、龙湖滟澜山、世茂江滨花园，总开发体量都超过70万平方米。大盘云集 的好处，产生板块共振效应，快速提高区域知名度。开发时间长，导致同一时间内，在售楼盘楼板 价高低不一。下沙沿江区域的楼盘地价最便宜的只要1000多元/平方米，而在大学城板块，有的楼盘 低价只要200多万元/亩，而一路之隔的另一楼盘则要1000多万元/亩，这样的差价，无疑是各个公 司定价时权衡的重要依据。 保利江语海 和达御官邸 盛泰名都中心 宝龙城市广场 和达城 精欧荣寓 和达东东城 杭州IBC 世茂广场 世茂首府 金隅·观澜时代 宋都晨光国际 保利 地产老 下沙 2011杭州最热门板块 板块房价走势：（↓10%— ↓↓40% ） 2005年，下沙楼盘均价不过4590元/平方米，