商业地产投资分析.ppt

赚钱主要有两种途径： 中国经济主体的变化趋势 李克强在公开场合发出“大众创业、万众创新”的号召，最早是在2014年9月的夏季达沃斯论坛上。当时他提出，要在960万平方公里土地上掀起“大众创业”“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”“人人创新”的新态势。此后，他在首届世界互联网大会、国务院常务会议和各种场合中频频阐释这一关键词。每到一地考察，他几乎都要与当地年轻的“创客”会面。他希望激发民族的创业精神和创新基因。 今年李克强总理在政府工作报告又提出：“大众创业，万众创新”。政府工作报告中如此表述：推动大众创业、万众创新，“既可以扩大就业、增加居民收入，又有利于促进社会纵向流动和公平正义”。在论及创业创新文化时，强调“让人们在创造财富的过程中，更好地实现精神追求和自身价值”。 中央及地方出台的相关政策 湖北省政府新闻办2015年8月5日下午召开“大众创业 万众创新”系列新闻发布会第13场，发布了湖北省政府《关于做好新形势下就业创业工作的实施意见》文件。 商铺投资分析 项目优势梳理 地段优势:楼盘位于汉阳区龙阳大道与芳草一路交汇处，地处王家湾商圈与沌口商圈衔接地带的升官渡商圈，由中国水务集团公司在武汉市汉阳区倾力打造的地铁物业； 交通优势:地铁3号线（汉阳客运中心站)与楼盘地下车库链接,楼盘对面为汉阳区最大的客运中心，有208/596/597等15条公交直达本项目； 发展趋势：楼盘所处的升官渡正处在专业市场集群发展的起步期，海宁皮革城、欧亚达家居广场、汉阳国际小商品城将形成三足鼎立的商业格局，后续该片区的专业市场还会如雨后春笋般出现，升官渡片区将形成汉阳最大的专业市场集群商圈；本项目也因此蕴藏着巨大的投资潜力； 产品优势：中水·龙阳广场由汉阳国际loft公寓、小商品城、高端酒店、美食城、写字楼、地下车库组成，其中LOFT公寓为买一层送一层，可商住两用，迎合未来武汉百万微型企业主和自由职业者的强大需求，投资潜力十分巨大。 客群情况 通过B栋销售过程对来访客户进行统计分析： 投资类客户占比67%，自住类客户占比29%，其它类客户占比4%； 投资类客户中，认为装修是件麻烦事的客户占比61%； 投资类客户中，害怕房子租不出去或租金回报率低的客户占比86%； 投资类客户中，认为自行打理是件麻烦事的客户占比75%。 销售政策建议 由于来访投资类客户占比较大，投资类客户所关心的问题确实影响项目去化，为解决投资类客户所关心的问题，促进投资类客户购买本项目，因此对销售政策作如下建议： 将本项目C栋单价提到15000元/㎡，一次性付款最低97折，按揭最低98折； 推出精装房，带四年租约进行销售，前三年按第一年5%、第二年6%、第三年7%的回报率在房款中一次性扣除（既一次性扣除房款的18%），第四年给予8%的回报率，在第四年年末一次性打到客户账户上； 下定即赠送8.8万元礼包一份（包括购车消费卡、星级酒店现金券、星级会所现金券、高端美容院金卡、桑拿现金券、出境旅游卡等） 销售政策盘算 底价10300元/平米；公开售价15000元/平米。 按揭付款（98折优惠） 优惠价15000*0.98=14700元/平米 前三年返现后单价14700*（1-18%）=12054元/平米 销售余额12054-10300=1754元/平米 销售余额税费（12054-10300）*12%=211元/平米 实际销售余额1754-211=1543元/平米 按揭付款可用装修费用1543元/平米 第四年返款额14700*8%=1176元/平米 四年均摊租金单价1176/(4*12)=24.5元/平米·月 销售政策盘算 一次性付款（97折优惠） 优惠价15000x0.97=14550元/平米 前三年返现后单价14550*（1-18%）=11931元/平米 销售余额11931-10300=1631元/平米 销售余额税费1631*12%=196元/平米 实际销售余额1631-196=1435元/平米 一次性付款可用装修费用1435元/平米 第四年返款额14550*8%=1164元/平米 四年均摊租金单价1164/(4*12)=24.3元/平米·月 操作模式 引入第三方公司，由第三方公司与客户签约，担保第四年年末按原房价总额的8%给予客户返现，四年经营权由第三方公司管理，第四年年末第三方公司须将房款的8%转入客户账上，相关盈亏由第三方公司自负。 开发商须将实际销售余额（扣除多余房款的税费后）交由第三方公司作为装修费用进行房屋装修。 第三方公司待房屋装修好后进行统一出租，安排一名员工负责发布信息及签合同，每月员工工资及安排住宿费用约5000元。 第三方公司寻找汽车销售公司、星级酒店、星级会所、高端美容院、旅游公司等单位合作，当购房客户到合作公司使用消费券消费后，合作公司须向我方支付约定提成。