后所村养生(养老)度假区规划与投资分析报告1206摘要.ppt

绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度； 一般老年公寓的绿化面积要求较高 约为45%以上。 社区绿化 绿化景观 绿化率50%以上，以建公园的标准来美化社区，以东方古典园林常用的竹、松、梅、兰、荷等为主，配假山、凉亭、池鱼花鸟。这些植物的特质高洁，使老人感觉亲切，有归属感，睹物思人，更加坚定生活的信心。 景观设计上体现人与自然的和谐，绿化轴线结合房屋布局，形成自然流线；用水系将建筑群落联会贯通，力求满足都市人对郊外田园生活的向往，体现静谧清新、花香四溢的田园生活。 观光农业配套 观光农业： 是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。 项目的养生（养老）板块如果加入了观光农业的内涵，老人们除了可以在各种兴趣班或俱乐会所健康养生外，还可亲自参与到无公害、环保的现代农业里去参与劳作，修养声息与健康劳动都得以顾及，欣赏及品尝自己的劳动果实将是一大愉悦之事 温泉SPA药疗会所配套 凸显养生、药浴调理的药浴·养生SPA会所 户型建议 因项目定位较高，所以一般养老所的通铺的房型不适宜本项目的客群及生活方式定位，本项目户型及面积设计以居家式为主，建议如下： 产品类别 楼层 户型 面积 双拼别墅 2 3-7房2厅2卫 160-300 联排别墅 2 3房2厅2卫 160左右 合院小墅 1 4-8套间 （独立卫生间及客厅） 每套间60-100 电梯洋房 4-5 1房2厅1卫/2房2厅1卫 60-80 电梯公寓 11-12 1房1厅1卫 45-55 国内老年地产开发的主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年地产的开发上在收益模式方面有三种形式： “长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合” 盈利模式 出售 物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。 盈利模式 国内老年地产开发的主要赢利模式分析 国内老年地产开发的主要赢利模式分析 长期持有 在养老住宅持有运营阶段，目前主要形式是采取会员制发售，购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳20万~40万元不等的会员费，不同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳4000~5000元的住园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老社区可持续性发展的关键因素。 持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期‘债券’，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。在未来开发模式中，万科集团产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业 。保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。 盈利模式 养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。 ?? 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区侧的星级酒店入住率非常高。 ???故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。 出售与持有相结合 盈利模式 将府庄园是北京第一家经营性的、以养老养生为主题的高规格养老机构。园区内占地1280亩，一期总规模38万平米，绿化率超过90%，全区规划居住总户数为独栋院落54座；三室公寓120套；二室公寓28套；短租公寓288套；酒店公寓80套，总计589套，同时满足CCRC社区退休老人不同阶段的自理生活、介助生活、护理院介护生活的三种需求与亲友拜访居住的需求 。 庄园配套面积高达4万平米，医疗配套包括 北京月犁中医医院及北京中澳老年高级护理中 心 。针对不同需求安置医疗护理系统，配备医 用电梯，每楼层都设有护理服务站。 除了医疗护理配套之外，将府庄园还设有