济宁大运河东片区项目商业部分物业发展建议P解析.pptVIP

济宁市，孔孟之乡、运河之都，济宁位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。东邻山青水秀的临沂地区，西与牡丹之乡菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望，区位优势明显、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道； 现辖2市辖区(兖州 任城)、2县级市(曲阜 邹城)、7县(微山 鱼台 金乡 嘉祥 汶上 泗水 梁山)。面积11000平方公里，人口822万，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。济宁是鲁南经济带发展的核心城市，经济发展情况在鲁南五市中位居榜首； 是黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。 二.项目本体分析 1.项目概况 地块A商业部分 地块A商业部分 本项目位于济宁西部城区，济安桥路西侧，济宁电厂南侧，大运河景观带东侧，规划总用地34.3公顷，总建筑面积94.13万平方米。其中本建议中探讨的地块A商业部分规划建筑面积约20万平方米，由2栋4F楼座和2栋28F楼座、2栋26F楼座及其附属4F裙楼合围而成。 2.项目地块分析-区位 本项目位于城市西南部分，距离市政府约3.3公里，距离距离济宁火车站约3.4公里； 距离济宁城市商业中心约2.6公里； 项目位于市区西南部，与北湖新区、市区中心联系便捷，与城市商业中心距离较近，能够形成良好的优势互补效应。 济宁市政府 济宁火车站 城市商业中心 3.3公里 2.6公里 3.4公里 2.项目地块分析-交通 西外环 济安桥路 运河路 任城路 太白路 龙行路 车站西路 本案 2.6公里 ①项目交通分析 ■交通现状 道路走向 路名 路况 南北向 济安桥路 交通顺畅,车流量大 东西向 龙行路 路况良好,交通顺畅 ②项目交通分析 ■地块周边路网目前较为单一,西侧与北侧均无城市主干道，通达性一般； ■本案位于市区西部，临近电厂，车流量一般,但大型工程车辆现阶段较多，交通安全性较差； ■距离主城区直线距离约2.6公里，乘坐车辆约10分钟可到达。 ③未来交通分析 ■随着本案周围区域各社区的逐步入住及客运西站的建设, 未来该区域道路规划将进一步完善，进一步提升项目的交通通达性。 2.项目地块分析-四至 大 运 河 景 观 带 公务员小区 体育馆 济宁电厂 居民村落 项目北侧为济宁电厂，东侧紧邻公务员小区及市中区体育馆，南侧为当地居民村落，西侧为正在规划建设中的大运河景观带。 2.项目地块分析-配套及环境 项目配套：项目所在的区域配套逐步完善，西南侧紧靠体育馆，周边有正在建设的九年义务教育中小学，项目自身配备幼儿园。项目周边小环境配套设施较为零散，缺乏大型的较为集中的配套设施，以承载区域的居民生活需求。 周边环境：项目最西侧距约大运河500米左右，东侧距王母阁湖1000米左右，具有良好的生态背景，这些为项目所在区域未来生态环境的打造创下较好的基础。但目前项目紧邻济宁市电厂及电厂铁路，环境及噪音污染清晰可见，居住及生存环境较差。 一.项目商业部分定位思考 二.项目商业部分SWOT分析 三.项目商业部分物业发展建议 Part 3 项目物业发展建议 一.项目商业部分定位思考 1.商业部分在济宁市区的定位思考 商圈 经营面积 辐射人群 太白路商圈 约22万平米 约117万 北部商圈 约23万平米 约61万 东部商圈 约20万平米 约30万 西南部商圈 约20万平米 约30万 太白路商圈为济宁市的中心商圈，历史悠久，客户忠诚度高，辐射人群数量庞大，中心地位在短期内无可撼动； 从商圈经营面积和辐射人群来看，本项目商圈与太白路商圈存在一定的差距； 从商圈距离来看，本项目位于济宁市西南部部商圈，与济宁市最为繁华太白路商圈仅3公里，具备打造中心商圈的便利条件； 综上所述，本项目商圈在济宁市的定位为市区中端次级商业中心。 太白路商圈 西南 2.商业部分在任城区的定位思考 本项目位于任城区的文体、教育、居住中心区，为区域的核心位置，商业价值突出； 本项目区域内，文体中小学，体育馆、实验中学、实验小学、职业技术学校等，且有多个住宅小区兴建；区域未来发展潜力巨大； 综合项目定位为区域顶级商业核心。 二.项目商业部分SWOT分析 1.项目商业部分SWOT分析 机会： 威胁： 劣势： 优势： SWOT 区域优势：济宁市西南部核心区域，区位优势明显； 规模优势：20万㎡体量集中商业，带动周边商圈发展； 交通优势：未来道路规划完善，通达度较高； 区域成熟：随着未来南池片区住宅项目的陆续入驻，未来该区域人流客流量将有较大的提升； 产品机遇：作为区域内最大体量商业配套，有一定的发展前景。 地理位置：区域成熟度欠佳，与规划繁荣度存在一定的兑现时间差； 区域配套：项