成都市场与温江商业调查(彭)资料.docVIP

温江光华大道区域商业地产市场调查报告 一、相关经济数据及影响 城市居民收入及消费力以平均每年约10%的速度稳步增长。社会零售品销售总额也以每年约14%的速度保持了稳定的增长态势，从经济发展长期的趋势来看，成都的整体消费力及购买力发展良好。 二、相关规划及影响 1、《成都市金牛区商业网点规划》出台《成都市金牛区商业网点规划》正式出台，该《规划》对金牛区近期(至2010年)和远期(至2020年)的商业布局进行了重新规划，包括荷花池日用百货市场在内的城北多个消费品市场将整合外迁至成都国际商贸城，而绕城高速以内的生产资料市场将搬迁至金府商圈。同时，该区还将着力打造市、区级特色(专业)商业街。《成都市区商业网点规划》出台《成都市区商业网点规划》正式出台猛追湾、沙河、北郊成华休闲旅游重点大力发展文化创意、休闲旅游、餐饮娱乐、休闲观光等产业；围绕大熊猫品牌经济，熊猫繁育基地、北郊风景区，将构建以水、树林、大熊猫为主题的国家AAAA级旅游风景区。成都将构建六大主力商圈打造多中心购物天堂 ，市商务局初步构思从西北向东部规划建设六大主力新商圈，引导大型商业综合体向主力商圈集聚。包括昨CHD中央欢乐区、春熙路—盐市口中央商务区光华—金沙太阳城—新城西商圈、红牌楼—晋阳商圈、天府新城—华阳商圈、钢管厂—锦华路商圈（含猛追湾—建设路商圈）。 二、周边环境 1、温江新区规划自05年以来，成都商业用房的供应量不断减少，到08年已经下降到了73.73万平方米，与07年相比下降了12.97%。这其中主要有两方面的原因，一方面是05年以后许多实力开发商开始大举进入成都，他们对商业物业多采用长期持有的方式，导致商业用房的供应量明显减少。另一方面，由于地震和经济危机的影响，导致市场信心不足，一些开发企业减少了市场供应，导致今年的供应量低。 从08年商业用房供应量的整体走势来看，除了5-7月因地震的影响放缓了供应速度外，其余各月都维持在5.8万平方米以上。 2、成交总量 从2000年以来，商业物业的成交量呈现出倒V型走势。2000年至2005年商业成交市场处于上升阶段，商业成交量逐年递增；2005年开始商业市场逐渐开始变革，国内外大型商业地产开发集团纷纷落子成都，大型商业中心频现。这部分商业物业多由开发商持有，且自主招商引资，经营方式的转变导致05年以后的商业市场成交量逐年递减，到了08年仅为45.18万平方米。 08年的商业用房市场整体成交量不高，由于08年地震和经济危机的双重打击使得商业市场受到较大的影响，再加上开发商自持商业增多，导致整年成交量明显减少，与去年相比下降了21%。 3、成交价格 2000年以来，成都商业用房成交价格不断上涨，成都商业用房市场整体发展势头向好。从整个走势来看，可以分为2个阶段，第一个阶段是2000年至2003年，这期间成交价格走势比较平缓，涨幅较小，市场处于爆发前的稳定期。从04年开始进入第二个阶段，商业用房市场迅速发展，综合型的商业中心频频出现，成交价格也随之开始明显增长，到了08年，几个热点住宅区的商业物业开始发售，商业用房成交价格已经达到了11007元/平方米。 注：数据来源于成都房管局 从08年商业用房的走势来看波动很大，但整体成交价格达到了11007元/平方米，与去年相比增长了35%。 4、小结 供求总量纷纷下降 地震、经济危机等原因导致2008年的商业用房供求量纷纷下降，分别为73.73万平方米和45.18万平方米，与去年相比分别下降13%和35%。 存量及重点商业带动明年商业市场的竞争 从房管局公布的商业可售量来看，截止12月31日，成都存量商业用房仍然约有126万平方米，而每年能够成交的仅有40万平方米左右，按照这个速度，目前的存量就需要3年多的时间来消化，再加上明年城中、城南和东大街有一批重点商业项目将要推出，可以预计明年的商业市场的竞争将会非常激烈，同时也会有更多的存量物业产生，对整体市场的发展会有一定的影响。 五、商圈概况 1、商圈分布区域 1、各商圈概况 核心商圈 春熙路 商圈简介 商圈以其中最有名的春熙路而得名，取老子《道德经》中：“众人熙熙，如登春台”的句子，以描述这里商业繁华、百姓熙来攘往、盛世升平的景象由于交通和商业定位的问题，商业发展滞后，已经发展成为了以商务办公、商业、休闲娱乐、文化、餐饮等为主的商圈 占地约860亩 太平洋百货全兴店 30000 钱江·铂金城 40000 ROME国际商业部分 18000 青田家私玉龙店 15000 倍特康派商业部分 7000 合计 11000 商圈此前受到交通及商业定位的制约，导致其发展远不如其他两个核心商圈。随着玉带桥的拆除，其交通问题得到了解决。同时周边新兴的住宅小区为商圈带来了人气，目前又有投资3000余万元的西南最大单体KTV和投