物业管理制度与法律实务要点.pptVIP

物 业 管 理 法律制度与实务 河南城建学院 河南金年华律师事务所 2014年3月20日 引例：北京26层高楼房顶盖别墅 楼顶盖别墅，有山还有树！位于北京某小区26楼顶层的建筑乍看还以为是个景点，但其实这座大兴土木6年的工程却是不折不扣的违建。 该栋楼顶平台上建造两层的小楼，墙体外表还用岩石质感外壳包裹上，并在外壳上种上花草。建造者是顶层张姓住户，在建造过程中将平台上的管道口破坏导致雨水流入，多名居民家中漏水。 主要内容 一、物业与物业管理 二、业主的权利与义务 三、业主大会与业主委员会 四、物业管理实务中的常见问题 一、物业与物业管理 1、物业 概念 是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 物业的分类 2、物业管理（property management） 概念 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 -------《物权法》 物业管理的源起 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 我国大陆物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史。20世纪80年代初，社会化、专业化、企业化的物业管理由香港引入。 深圳是公认的我国物业管理的发源地，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。 产生的背景 我国住房制度的改革，由计划经济条件下的实物分房、福利分房逐步转变为住房分配货币化、商品化、市场化，房改后，政府不再提供物管，产生迫切的物业管理需求，专业化物业管理应运而生。 3、物业管理的特点 4、物业管理主要法律法规 物权法 物业管理条例 业主大会和业主委员会指导规则 住宅专项维修资金管理办法 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 河南省物业管理条例 5、物业服务合同的订立 合同主体：物业所有人、建设单位、 物业公司 订立方式 ： 协商订立 招标订立 合同形式：书面 6、物业管理的主要内容 7、国企职工住宅物业管理改革的必要性 房屋设施严重老化，小区环境差。 管理水平低，生活秩序乱。 物业费用低廉，亏差很大。 补贴于法无据，造成国有资产流失。 《中华人民共和国企业国有资产法》 第十条　国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。 第十八条第二款 国家出资企业应当依照法律、行政法规以及企业章程的规定，向出资人分配利润。 二、业主的权利与义务 1、业主 房屋的所有权人为业主。---《物权法》 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。---《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、业主的建筑物区分所有权 指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 建筑物区分所有权示意图 建筑物区分所有权法律依据 第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 3、业主在物业管理中的权利 　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 　　（